El plazo de devolución de la fianza en el alquiler
Francisco Sevilla Cáceres -Abogado
El plazo de devolución de la fianza en el alquiler viene recogida, de manera indirecta, en el Art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU 29/1994-, al disponer que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento deberá serle restituida al arrendatario al finalizar el contrato de alquiler, devengando el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
En la Ley no se establece de manera clara y diáfana el plazo de la devolución de la fianza del alquiler, solo “indirectamente” se deduce que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, el importe de la fianza devengará el interés legal. El interés legal del dinero para 2016 está fijado en el 3,00% anual.
No obstante, algunos Tribunales entienden que la devolución de la fianza debe producirse en el mismo momento de la entrega de las llaves sin esperar el mes. Sirva como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, Santiago de Compostela (Sección 6ª) de fecha 11.09.2015:
” Entiende la arrendadora que el artículo 36 establece un plazo legal de un mes para devolver el saldo de la fianza desde la entrega de las llaves y por tanto, la deuda no era líquida, vencida ni exigible. Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.
Este Tribunal comparte la interpretación que realiza la juzgadora de instancia. La norma que se acaba de transcribir no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza. Sobre este extremo lo que dice es que deberá ser restituida “al final del arriendo“, esto es, cuando se termina la relación arrendaticia y no dentro del mes siguiente al final del arriendo, como interpreta la apelante.
Por tanto, el precepto invocado por la apelante lo que regula es el momento en que el arrendador incurre en mora, pero la obligación de entregar la fianza surge desde que finaliza el arriendo.”
Finalizado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador tiene un mes como plazo de devolución de la fianza.
¿CUÁNDO SE DEVUELVE LA FIANZA?
Dicho lo anterior, la devolución de la fianza se producirá siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que una de las finalidades que tiene la entrega de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento. El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un uso normal de la vivienda o local de negocio.
Con independencia de la anterior sentencia, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves -posesión del inmueble-, el arrendador deberá abonar intereses siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. En ese plazo del mes, el dueño de la vivienda o local de negocio debe hacer las comprobaciones necesarias -informes técnicos, fotografias, etc.-, para asegurarse de que la finca no tiene daños y proceder en su caso a la liquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, o comunidad de propietarios, entre otras.
Mi consejo es que, transcurrido un mes como plazo de devolución de la fianza en el alquiler sin que el dueño se haya pronunciado al respecto, es decir, que no haya comunicado la existencia de desperfectos imputables al inquilino o compensación de algún gasto, el arrendatario debe reclamarle la fianza verbalmente y si se opone o no responde, enviarle un burofax en tal sentido. Si tampoco la devuelve con este requerimiento, deberá iniciar un procedimiento judicial para reclamársela.
La devolución de la fianza se producirá siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino
¿QUÉ IMPORTE EXIGE LA LEY QUE SE ENTREGUE DE FIANZA?
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:
– Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
– Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda -ejemplo: los locales de negocio-.
FINALIDAD DE LA FIANZA
Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma.
Sobre esta cuestión, sólo indicar que además de esta cantidad que como fianza ha de depositarse en la Comunidad Autónoma, se puede pactar en el contrato de alquiler otro tipo de garantías –art. 36.5 LAU–como por ejemplo se puede exigir que el inquilino entregue 3 mensualidades de renta o que afiance mediante un aval bancario, etc.; estas cantidades que se exigen como garantías no se depositarán en la Comunidad Autónoma correspondiente.
La finalidad principal de la fianza en el alquiler es la de responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento. Asimismo, la mayoría de los Juzgados también considera que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de las rentas o cantidades asimiladas si el arrendatario debiera alguna cantidad al finalizar el contrato -aunque hay Audiencias Provinciales que no acogen esta tesis-.
Tanto arrendadores como inquilinos, han de tener en cuenta que pueden derivarse perjuicios por no depositar la fianza del alquiler.
Finalizado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador tiene un mes como plazo de devolución de la fianza -aunque algunos Tribunales, como la sentencia que hemos visto, consideran que no existe plazo de devolución de la fianza en el alquiler, sino que la fianza se devuelve con la entrega de las llaves-. Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importe más el interés legal de dicha cantidad.
En la mayoría de estos procedimientos, de cuantía inferior a 2.000 euros, el inquilino puede actuar sin necesidad de abogado ni procurador, aunque evidentemente siempre es recomendable contar con dichos profesionales. El gran problema radica en que al no ser preceptiva la intervención de éstos, aunque el inquilino gane el juicio, no podrá repercutir las costas -honorarios de abogado y procurador- contra el arrendador.
Al margen de lo anterior, tanto arrendadores como inquilinos, han de tener en cuenta que pueden derivarse perjuicios por no depositar la fianza del alquiler.