El Título Constitutivo y la fijación de la cuota de participación

Daniel Loscertales Fuertes -Abogado y Presidente Editorial Jurídica SEPIN.

Dejando aparte otras cuestiones que figuran en el Título Constitutivo de una Comunidad de Propietarios, lo que ahora se trata es de determinar las personas que tienen capacidad para ello y, de forma concreta, la fijación de la cuota de participación, que es la identidad individual de cada piso o local. Sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, siendo posible afirmar de forma categórica que, salvo casos muy excepcionales, la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente.

El objeto de este trabajo es determinar quién puede fijar la cuota y las condiciones que, por lo menos teóricamente, hay que tener en cuenta.

OTORGAMIENTO DEL TITULO

El propietario único. Es la forma más habitual. El promotor redacta y otorga la Escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, local o de cualquier finca independiente del edificio.

Se han planteado problemas en muchas ocasiones, debido a que este Promotor ha efectuado la división y la asignación de cuotas cuando ya había pisos vendidos en documento privado. En principio, hay que decir que, conforme determina el mismo precepto que se está comentando, no es admisible este otorgamiento, pues ya no es el dueño único, teniendo en cuenta que la compraventa no requiere la solemnidad de documento público, a tenor del art. 1.280 del Código Civil, pero hay que diferenciar si el contrato se ha perfeccionado con la entrega de la cosa, conforme al art. 1.462 del Código Civil, pues si ello no ha tenido lugar mantendrá dicha condición el Promotor y tendrá capacidad para el otorgamiento del Titulo, que es lo que ocurre  habitualmente. En este sentido se ha manifestado la jurisprudencia en general, del Tribunal Supremo y de Audiencias, considerando oportuno indicar lo que señala a tal fin la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de junio de 2011 (SP/SENT/640477), donde se manifiesta la validez del otorgamiento por el promotor, dueño único, pues “aunque tenga vendidos los pisos en documento privado, los compradores no tenían la posesión”.

No es justo que si los dos locales cuentan con una superficie de 100 metros, uno en la fachada principal y otro en la trasera, seguramente vendidos por precios diferentes, ambos tengan el mismo coeficiente de propiedad.

Y lógicamente tampoco plantea problema la facultad del promotor, como dueño único, para el otorgamiento del Título, sí así se le autorizado en el documento privado que, además, suele luego ratificarse con la firma de la oportuna escritura pública de compraventa. En tal sentido, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2005 (SP/SENT/76262).

Por acuerdo de todos los propietarios. Sobre esto no hay duda: si los propietarios se ponen de acuerdo de forma unánime, la cuestión queda resuelta, pero esta vía es enormemente difícil, incluso aunque sean pocos o reciban la casa por herencia los propios hijos, pero obviamente es posible que ello suceda. Pero como quiera que, como antes se indica,  ello es muy excepcional, quizás haya que agradecer muchas veces que el promotor, como dueño único, redacte el Título, pues de otra manera se pasa a los propietarios un grave problema al ser obligatorio que todos estén conformes.

Por laudo o resolución judicial. Es el sistema subsidiario, es decir, cuando no lo ha hecho el dueño único ni luego se ponen de acuerdo los propietarios por unanimidad. En este supuesto, que hay que evitar si es posible, no hay otro camino que llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario contemplado en el art. 249.1.8 de la Ley Enjuiciamiento Civil, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que a continuación se analizarán.

Pero hay que dejar claro que esta demanda habrá de dirigirse por los actores contra el resto de los propietarios, pues en otro caso no estarían obligados a aceptar un pronunciamiento judicial del que no han sido parte y que incide en su derecho dominical, además de poder alegar indefensión. Los demandados tienen varias posibilidades: allanarse, lo que significa la conformidad con las peticiones del actor; contestar rebatiendo los argumentos, o estar en situación de rebeldía, quedando a expensas de lo que se decida en el juicio, sin perjuicio de poder recurrir cuando resulte procedente en apelación y, llegado el caso, en casación.

REQUISITOS Y DATOS A TENER EN CUENTA.

Superficie útil de cada piso. Una de las medidas para fijar la cuota es la superficie, no la construida, sino la útil, como dice el precepto legal, que deberá conjugarse con las otras dos que menciona el citado art. 5 de la LPH. Por ejemplo, si un piso o local tiene 100 metros y en la finca existen 10 pisos o locales, siendo todos iguales, nos daría un total de 1.000 metros, por lo que a cada uno le correspondería un coeficiente del 10 %. Esta regla es sencilla (y, dicho sea de paso, es la que muchas veces por comodidad utilizan los promotores), pero en sí misma no es suficiente, toda vez que hay que contar con la situación y el uso que racionalmente se presuma que se hará de los servicios y elementos comunes, como se indica en los puntos siguientes.

La situación. La mayor parte de las veces se hace la misma valoración de un piso con orientación norte o sur, este u oeste, pero, aunque estas características, en cuanto a viviendas se refiere, pueden ser incluso cuestión de gustos del comprador y será más difícil que dichos supuestos sean importantes para variar la cuota, en el caso de locales la diferencia parece mucho más evidente, pues la fachada o calle principal es extraordinariamente de mayor presencia comercial que la lateral y desde luego que la parte posterior, lo que justifica de pleno que objetivamente sea bastante más apreciada y tengan diferentes cuotas.

Por lo tanto no es justo que si los dos locales cuentan con una superficie de 100 metros, uno en la fachada principal y otro en la trasera, seguramente vendidos por precios diferentes, ambos tengan el mismo coeficiente de propiedad en relación con el valor total del inmueble, que servirá incluso a los efectos de una hipotética indemnización por cualquier hecho, incuso el propio derribo o, llegado el caso, hasta por extinción de la Comunidad, conforme al art. 23 de la Ley.

El uso que racionalmente se presuma de los servicios y elementos comunes. No hay que confundir esta cuota de propiedad con el coeficiente que se asigne para hacer frente a los gastos, que puede ser distinto. Aquí se trata solo de medir la valoración en relación con la finca en su conjunto y caso de que, por ejemplo los locales, no disponen de calefacción, es evidente que tienen menos posibilidad de disfrute que el piso, que sí goza de este servicio. O, igualmente, si no hay acceso por el portal, es indudable que tampoco puede servirse del mismo. En definitiva, esta utilización de servicios o elementos comunes marca igualmente la posibilidad de un mayor o menor coeficiente en cuanto al reparto de gastos se refiere el art. 9.1.e) de la repetida LPH.

Es decir, un Título estará bien constituido conjugando todos esos conceptos, de ahí que en muchas ocasiones la protesta de algunos no esté justificada, pues comparan solo la superficie y no los otros datos, aparte de que si firmaron en su día la escritura, dando el visto bueno al Título.

La cuota no se puede modificar nada más que por acuerdo unánime o por laudo judicial, de ahí que fuera de estos caminos no haya forma de rectificar, aunque se llegara a considerar que han existido errores materiales

La verdad es que dichos condicionantes no siempre los tiene en cuenta quien otorga el Título, que en algunas o muchas ocasiones cuadra las 100 centésimas a su conveniencia o comodidad, pero también es verdad que, cuando se hace bien, no siempre es comprendido por los comuneros, a quienes les cuesta entender el motivo por el cual uno de ellos tiene más coeficiente que otro con igual superficie. En cualquier caso, se insiste de nuevo, la cuota no se puede modificar nada más que por acuerdo unánime o por laudo judicial, de ahí que fuera de estos caminos no haya forma de rectificar, aunque se llegara a considerar que han existido errores materiales o falta de equilibrio en la asignación.

MODIFICACIÓN DEL TÍTULO

Hay que señalar que en muchas ocasiones, hay acuerdos unánimes en la Junta, exonerando o repartiendo los gastos de forma diferente en aras de una justicia material, lo que modifica el Titulo o Estatutos pero es necesario señalar y aconsejar que cuando esto ocurre se faculte al Presidente para que lleve a cabo la oportuna rectificación registral del Titulo, pues en otro caso los nuevos compradores no tienen porque aceptar los cambios, como dice el mencionado ant. 5 de la Ley. Es más, si ello no se hace así, incluso los propietarios que han aceptado las decisiones de la Junta en este sentido, votando a favor,  pueden pedir  volver al Título, pues no se considera la aceptación como “acto propio” vinculante.  Personalmente no estoy muy de acuerdo con ello, pero es la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, señalando como muestra la última Sentencia al respecto, concretamente de 6 febrero 2014 (SP/SENT 751228).

 

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