La formación de la voluntad de las Comunidades de Propietarios y el Administrador de Fincas

Fabio Balbuena -Administrador de Fincas y Abogado-

La recompensa por nuestra profesionalidad será la satisfacción que nace de nuestro servicio a la sociedad.

  1. El principio de la autonomía de la voluntad

El principio de la autonomía de la voluntad tiene su aplicación en el ámbito de los contratos. En nuestro ordenamiento jurídico, se encuentra delimitado en el artículo 1.255 del Código Civil, que dice:

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público

Ya la lejana STS de 5 de noviembre de 1957 señalaba que «Cuando se habla de autonomía de la voluntad no quiere decirse que los individuos se puedan dar Leyes a sí mismos para regular con ellas su obrar, lo que sería indiferente para el Derecho, mientras no entrasen en la esfera de lo ilícito, fuera de la cual cada uno puede vivir y obrar como tenga por conveniente, sino que quiere expresarse que el individuo tiene el derecho de realizar los negocios jurídicos que crea convenientes, y que contenidos en los límites de la Ley, son reconocidos por ésta y reciben de ella fuerza obligatoria.»

Más recientemente, la STS de 26 de septiembre de 2002 declara que «El principio de autonomía de la voluntad es uno de los pilares del Derecho civil y es esencial en el campo del Derecho de obligaciones: el artículo 1255 del Código civil así lo proclama explícitamente y la jurisprudencia lo ha destacado (así, la sentencia de 19 de septiembre de 1997). En virtud del mismo, los sujetos pueden celebrar o no un negocio jurídico y pueden determinar su contenido. (…)»; y la STS de 12 de noviembre de 1987 que «El principio de autonomía de la voluntad que, a modo de principio básico de la contratación recoge el art. 1255 del Código Civil, viene a significar que las normas legales que fijan criterios supletorios de aquella voluntad de los interesados no quedan contradichas cuando los particulares usan de dicha facultad libremente, no incurriendo en tal caso en actos contrarios a lo dispuesto en la Ley, ya que la misma admite ser utilizada de aquel modo.»

En las Comunidades de Propietarios, como dice la STS, Sala Primera, de lo Civil, de 13 de febrero de 1986, la manifestación de voluntad de ente colectivo «comunidad de propietarios», se realiza mediante los llamados por la doctrina alemana «Gesamtakten» o actos de conjunto que, si bien son actos análogos a los contractuales, no por ello se identifican ni es aceptable que se equiparen a un contrato sinalagmático con partes contractuales situadas en el mismo plano. Nos estamos refiriendo a los acuerdos comunitarios. Ahora bien, cuando el Presidente/a, en representación de la comunidad, firma un contrato con un tercero, sí nos encontramos ante un verdadero contrato.

Pero ¿cómo se conforma esa voluntad del ente colectivo “comunidad de propietarios”? Y ¿cuál es el papel del Administrador de Fincas en la formación de la voluntad de la comunidad de propietarios?

  1. Los acuerdos en las Comunidades de Propietarios

Como es sabido, las Comunidades de Propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, el Título Constitutivo, y en su caso, los Estatutos, y por los acuerdos comunitarios.

Las decisiones en las Comunidades de Propietarios se toman mediante “acuerdos”, según las reglas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Los acuerdos son, como se ha dicho, actos colectivos que contienen la suma de las voluntades individuales de los propietarios integrantes de la Comunidad. Pero no se trata de una mera suma de votos, sino de una formación de la voluntad colectiva siguiendo un sistema legal de unificación de las declaraciones individuales. En este sentido, cuando se ha adoptado un acuerdo, será esta voluntad colectiva la que desplegará efectos jurídicos, y no las voluntades individuales de los comuneros. Como dice la profesora Mª del Carmen González Carrasco, “no es un acto plurilateral, y su eficacia o ineficacia son indivisibles: no es posible una impugnación o una invalidez o una obligatoriedad subjetivamente parcial. En este sentido son actos negociales que «obligan a todos los propietarios»”.

La posibilidad de modificar las normas contenidas en el título o pactos estatutarios está amparada por el mismo principio de autonomía de la voluntad. En palabras de la STS de 7 de marzo de 1975 «la misma libertad contractual ampara la posibilidad de alterar de común acuerdo las cláusulas primitivamente convenidas».  Siempre, como veremos, dentro de unos límites.

  1. Los límites a la autonomía de la voluntad

En general, “la autonomía de la voluntad tiene un límite y este no es otro que el que establece el artículo 1255 del C. Civil: la ley, la moral y el orden público” (STS, Sala 1ª, de fecha 11 de diciembre de 2015).

El Tribunal Supremo lo reitera en infinidad de sentencias, como la de 19 de octubre de 1991: «Como ya se dijo en la Sentencia de esta Sala de 2 de abril de 1946, “el principio de autonomía preside la contratación en nuestro Derecho, pero no de modo absoluto, puesto que, no obstante su sentido marcadamente individualista, restringe la libertad de pactos mediante medidas imperativas o prohibitivas», principio que se recoge en el art. 1255 del CC al decir que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público” y de esa facultad de autoformación de los intereses particulares efectuada por los otorgantes surge la fuerza vinculante de los pactos siempre que se dé la concurrencia de consentimiento, objeto y causa (art. 1261 del CC) y no se vulneren los límites a que se refiere el citado art. 144, es decir, la Ley, la moral o el orden público.»

En palabras de Xavier O’Callaghan Muñoz, el principio de autonomía de la voluntad, «no es absoluto, y el art.1.255 enuncia límites, con un sentido muy general. En primer lugar, tiene límites extrínsecos que son a los que hace referencia la citada norma; las leyes, la moral y el orden público. En segundo lugar, tiene límites conceptuales, en el sentido de que las partes no pueden variar la naturaleza de las cosas ni subvertir los conceptos jurídicos; las partes no pueden, en ningún caso, desnaturalizar su concepto; no cabe que pacten una compraventa sin precio, o una donación a cambio de precio, o un comodato que transmita la propiedad, por ejemplo. En tercer lugar, tiene límites intrínsecos que es el caso del abuso del derecho y los derivados de los contratos de adhesión y de las condiciones generales de la contratación.»

El primer límite a la autonomía de la voluntad, el límite de la ley, se refiere a la ley imperativa.

En las comunidades de propietarios, como dice Daniel Loscertales, «el juego de la autonomía de la voluntad de las partes se circunscribe a la conformación del título constitutivo y a los estatutos, pero, sin embargo, no se pueden incluir en los estatutos aspectos que estén en contra de las normas imperativas incluidas en la LPH, por lo que el juego de la autonomía de la voluntad es limitado. Así lo afirma también Gorgonio Martínez Atienza al señalar que esta autonomía de la voluntad se debe relacionar con los límites que la ley marca al señalar que no pueden adoptarse acuerdos y pactos que impliquen o contengan infracción de las normas cogendi contenidas en aquélla”

Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en numerosas sentencias. Entre ellas:

  • STS, Sala 1ª, de 28 de enero de 1994:

«(…) conduce a la desestimación de los acuerdos y pactos que impliquen o contengan infracción de las normas cogendi contenidas en la citada Ley de P.H., tanto si figuran en el título constitutivo como en los Estatutos, entre otras consideraciones, porque siendo de esencia cual se ha indicado su imperatividad y constituyendo la excepción su carácter permisivo, en caso de suscitarse cuestión sobre dicho extremo ha de prevalecer aquél sobre este (…).»

  • STS, Sala 1ª, de 30 de mayo de 1997:

«El régimen jurídico de la PH se regula, en primer lugar, por el principio de la autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos, cuya aprobación y modificación se hace por el promotor o por los copropietarios por unanimidad; en segundo lugar, por la normativa propia de la propiedad horizontal -art. 396 CC y LPH-, sin perjuicio de que ésta contenga ciertas normas imperativas que son inderogables por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar, por las normas sobre copropiedad del CC, -arts. 392 y ss-, y finalmente, junto a todo lo anterior, subordinado a ello, se halla el reglamento de régimen interior, que es una normativa de convivencia interna cuya función es regular los detalles de la convivencia y adecuada organización y utilización de los servicios y cosas comunes, -art. 6 LPH-, respetando, en todo caso, tanto las normas legales como estatutarias.»

  • STS, Sala 1ª, de 16 de enero de 1985:

«Considerando: Que si bien la LPH 21 Jul. 1960, que regula esta peculiar forma de dominio, no limita ni amplía el margen que a la libertad contractual concede el art. 1255 CC (S 16 May. 1967), ni tampoco, por ende, coarta esa libertad para establecer pactos o condiciones (S 14 Mar. 1968), ello se ha de entender, por supuesto, sin merma de la general obediencia no sólo a los límites normales en el ejercicio de los derechos (arts. 7, 1255, 1258, CC), sino a los que la propia Ley marca y consigna en su articulado, ya como requisitos de los actos, ora como límites y control de la voluntad colectiva del ente comunitario, límites que, si son expresados con claridad y sin posibilidad de interpretación por su univocidad han de obrar por ello como presupuestos indeclinables en su cumplimiento por los interesados, sin posibilidad de eludir el mismo, porque entonces esa efusión o incumplimiento obrará como un ataque frontal a la norma que le prevé y establece y con la natural, lógica y legal consecuencia de la sanción de nulidad del acto, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6.3 CC, que así lo hace respecto de “los actos contrarios a las normas imperativas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”. (…)»

  • STS, Sala 1ª, de 31 de enero de 1987:

«Primera: Que matizando un tanto la imperatividad de la LPH, expresamente prevista por la disp. trans. 18 al decir que regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de los Estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma, y facultando con ello la validez de los pactos no contrarios al contenido de la misma, se ha declarado por esta Sala que evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el art. 1255 CC, porque, según se expresa en la disp. trans. de la Ley mencionada, los Estatutos aprobados por la Junta de Propietarios, podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la E. de M. de esa Ley especial se admite que «por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley». En el párr. final art. 396 CC, precedente de dicha Ley, se dispone que «esta forma de propiedad se regirá por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados». En el párr. 3.º art. 5 se expresa que el título constitutivo podrá contener, además de las circunstancias mencionadas en los dos párrafos anteriores, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, seguros, conservación y reparaciones, formando su estatuto privativo que perjudicaría a terceros cuando haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En el art. 9.5 se permite la intervención de los propietarios en la fijación de la cuota de participación, conforme a la cual han de contribuir a los gastos generales. El art. 6 permite a los propietarios fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular, mientras no sean modificados, y, finalmente, en el art. 2 se permite a la Junta de Propietarios determinar el tiempo y la forma de efectividad de las obligaciones del art. 9.5, todo lo cual pone de manifiesto que el principio de autonomía de la voluntad, con sus límites naturales, está reflejado en la normativa de dicha Ley especial, (S 27 Abr. 1976); Segunda: Que, no obstante esta permisibilidad de los pactos estatutarios no contrarios a la LPH, ha de entenderse que ésta tiene un carácter imperativo que impide la validez de aquellos otros que contravienen las disposiciones de la misma, y especialmente las normas que, como las contenidas en el art. 8.2 y en el art. 11, y en beneficio de la Comunidad de condueños, imponen el consentimiento unánime de los propietarios para la división de los pisos y locales, o para la alteración de la estructura del edificio; (…)»

  • STS, Sala 1ª, de 15 de octubre de 2009:

«(…) la jurisprudencia, que ha sentado, entre otras, en STS de 31 de enero de 1987, que “una de las características de la Propiedad Horizontal es estar regida por normas de derecho necesario”, con la matización de que, “ahora bien, ello no implica que respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1255 del Código Civil, porque según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los Estatutos aprobados por la Junta de Propietarios, podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma”, con la añadidura de que “no obstante esta permisibilidad de los pactos estatutarios no contrarios a la LPH, ha de entenderse que ésta tiene un carácter imperativo que impide la validez de aquellos otros que contravienen las disposiciones de la misma”; e, igualmente, la STS de 28 de enero de 1994 proclama respecto a las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal que “siendo de esencia cual se ha indicado su imperatividad y constituyendo la excepción su carácter permisivo, en caso de suscitarse cuestión sobre dicho extremo, ha de prevalecer aquél sobre éste”; la sentencia recurrida centra la cuestión debatida en la naturaleza de las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con la reiteración de que “se parte de un sistema legal caracterizado por la imperatividad de algunas de sus normas que enmarca y delimita la libertad de pactos entre los copropietarios, reconocido con carácter general en el artículo 1255 del Código Civil posibilitada por otras carentes de este rigor y así admitido en la propia Exposición de Motivos de la ley de Propiedad Horizontal, de modo que los copropietarios podrán modificarlas siempre que no contravengan otra imperativa (SSTS de 2 de marzo de 1989, 31 de enero de 1987 y 26 de diciembre de 1984 ); (…)»

  • STS de 19 de julio de 1993:

«(…) la unión material de los dos locales de su propiedad que pretende la actora recurrente con la necesaria modificación de las cuotas de contribución a los gastos de la subcomunidad de apartamentos, exige siempre la aprobación unánime de los demás copropietarios de acuerdo con los arts. 8.2, 11 y 16.1 LPH, preceptos de derecho necesario, como se recoge en la jurisprudencia citada, que, por ello, no pueden quedar, en su aplicación, al arbitrio de las partes en ejercicio de su autónoma voluntad y que han de ser aplicados inexcusablemente por el Juzgador, no pudiendo así hacer derivar la sociedad recurrente su pretendido derecho de cláusulas estatutarias que chocan frontalmente con normas imperativas limitativas de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que sólo podrá proceder a la comunicación entre sus locales previa autorización de la Junta de Propietarios en los términos del art. 16.1 de la repetida Ley.»

El límite de la moral, como dice Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, se refiere a la moral social, que está relacionada íntimamente con los principios generales del Derecho. Se entiende que son inmorales las conductas que se oponen a los sentimientos, medios de ética, probidad, recato, buenas costumbres o ciudadanía rectamente entendida (STS 22/05/1993).

El límite del orden público, según Bercovitz, parece que debe comprender, además de la ordenación (derechos, principios y valores) derivados de la Constitución Española, todos «aquellos principios jurídicos, públicos y privados, políticos, económicos, morales e incluso religiosos que son absolutamente obligatorios para la conservación del orden social en un pueblo y en una época determinada» (STS 31/12/1979, 11/04/2003, 30/05/2007), aunque según el mismo autor, a partir de la entrada en vigor de nuestra Constitución no parece que quepa incluir los principios religiosos en el orden público.

En definitiva, el principio de autonomía de la voluntad encuentra unos límites que hemos de tener en cuenta a la hora de asesorar a las comunidades para la adopción de los acuerdos. Nunca debemos traspasar los límites de la legalidad, la moral o el orden público.

  1. El Administrador de Fincas en la formación de la voluntad colectiva de las Comunidades de Propietarios

Sentado lo anterior, debemos valorar en su justa medida el papel del Administrador de Fincas en la formación de la voluntad de las Comunidades de Propietarios. Si, como se ha dicho, la voluntad colectiva se conforma mediante un sistema que permite sintetizar las voluntades individuales de los propietarios de la comunidad, habremos de convenir que la figura del Administrador de Fincas, como guía y orientador de la comunidad, resulta esencial para que los acuerdos tengan validez y sean lo más acertados posible.

Nos referimos tanto a la legalidad como a la idea de justicia y equidad.

Legalidad, porque si los acuerdos no se adoptan con los requisitos legales para su validez y eficacia, podrán ser impugnados y anulados, lo cual perjudicará en mayor o menor medida a la comunidad.

Idea de justicia y equidad, porque la decisión que finalmente adopte la comunidad debe ser lo más justa y equitativa posible para todos los propietarios. Por supuesto que habrá situaciones o decisiones que perjudicarán o favorecerán a unos más que a otros, pero en términos generales, se trata de buscar el “justo medio”, donde según Aristóteles está la virtud.

La intervención del Administrador de Fincas requiere, por tanto, un exhaustivo conocimiento de la legalidad vigente y la jurisprudencia, herramientas jurídicas básicas para poder asesorar adecuadamente a la comunidad. Es obvio que resulta imposible, incluso para el más avezado de los juristas, conocer todas las normas, pero debemos conocer, cuanto menos, las principales que afectan al funcionamiento de la comunidad, y estar además en disposición de adquirir la información y conocimiento precisos sobre otras materias que resulten aplicables a cualquier aspecto que pudiera tener incidencia en un acuerdo concreto.

El Colegio de Administradores de Fincas juega aquí un papel fundamental en la formación y asesoramiento al Administrador de Fincas Colegiado, quien puede y debe servirse de ellos para adquirir las herramientas precisas para ofrecer el mejor asesoramiento posible a las comunidades administradas.

La intervención del Administrador requiere también de una sensibilidad y sentido de la justicia y la equidad. No podemos olvidar que, si bien nuestros clientes son las comunidades administradas, las mismas están integradas por personas, con sus propios intereses y necesidades, y en la medida de lo posible, hemos de tratar de que sean todos respetados.

Se requiere además valentía para facilitar soluciones ecuánimes, siempre sin contravenir, como hemos visto, la ley, la moral o el orden público.

Los Administradores somos juristas, mediadores, pacificadores, y creadores, porque contamos con una formación y experiencia que nos coloca en una situación privilegiada para orientar hacia la solución más favorable para todos. Cuando se plantea un asunto, el Administrador ha de partir de los datos disponibles, de la legalidad y jurisprudencia aplicables, y apoyarse en su experiencia. La memoria le dará pistas o referencias que le servirán para sugerir el camino hacia el mejor acuerdo posible.

En este sentido, es un arte cohonestar las opiniones de todos para encontrar el punto de equilibrio que permita alcanzar un acuerdo justo para todos, aunando la mayoría con la minoría. No hay nada más satisfactorio para un Administrador de Fincas que, en un asunto complejo y con posturas encontradas, conseguir un acuerdo unánime.

  1. Conclusión

La profesión de Administrador de Fincas abarca una gran amplitud de facetas, y nos brinda la posibilidad de desplegar una gran labor social. Como tantas otras profesiones, no está exenta de complicaciones, pero tampoco de retos apasionantes. Uno de ellos es el de favorecer la formación de la mejor voluntad colectiva posible en las comunidades administradas, contribuyendo a que la vida en comunidad sea lo más agradable posible para los propietarios. Para ello, es necesaria una gran cualificación profesional, que pasa por la formación, la experiencia, el sentido común y la ecuanimidad.

La recompensa por nuestra profesionalidad será la satisfacción que nace de nuestro servicio a la sociedad.

One comment

  1. Un placer poder leeros, un orgullo disponer de un blog para los colegiados que nos dedicamos a la administración de fincas disponer un blog para todas las noticias de interés.
    Un saludo y gracias

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