Ruegos y Preguntas

“La reforma legislativa que defendemos resulta manifiestamente necesaria para combatir lo que constituye en la actualidad una auténtica e injustificable lacra social, el fenómeno de la ocupación ilegal de las fincas”

He tenido la oportunidad de intervenir  ante la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados en el trámite legislativo para la aprobación del “Proyecto de Ley de modificación LEC 1/2000, por la que se regula un procedimiento específico para garantizar la posesión de viviendas”. Aunque no es la primera ocasión en la que se invita a nuestra profesión para participar en un debate legislativo  en el Congreso, sí lo es ante la Comisión de Justicia, lo cual es sin duda un hecho particularmente  trascendente.

En primer lugar  porque supone un nuevo y relevante  reconocimiento para nuestra profesión colegiada, permanentemente comprometida en el servicio a las personas, a las comunidades, a los propietarios y a los inmuebles, y también porque la reforma legislativa que defendemos resulta manifiestamente necesaria para combatir lo que constituye en la actualidad una auténtica e injustificable lacra social, el fenómeno de la ocupación ilegal de las fincas, del que los Administradores de Fincas somos testimonios y  perfectamente conocedores de sus consecuencias.

“Los portavoces de los Grupos políticos de la Comisión de Justicia, agradecieron y elogiaron la función que realizan los Administradores de Fincas colegiados y sus Colegios Profesionales”

 Además de poner de manifiesto ante los representantes de los Grupos Parlamentarios nuestra  actividad profesional y organización colegiada, así como la responsabilidad y trascendencia social de nuestra función, la convivencia de las personas y el cuidado de su bien más preciado como es la vivienda, el objetivo de nuestra intervención,  dadas las intervenciones esencialmente técnicas de anteriores comparecientes, fue en primer lugar poner de manifiesto las consecuencias que supone cada acto de ocupación ilegal de una vivienda, ya no solo obviamente para el propietario o titular afectado  persona física o jurídica, sino también para el ámbito comunitario o vecinal,  que es en donde se producen la mayor parte de estos actos ilegales;   para ello hicimos también entrega a los Grupos de un dossier preparado por nuestro Departamento de Comunicación, de múltiples testimonios de los últimos meses publicados en diferentes medios de prensa.

CONOCEDORES PRIVILEGIADOS DE LA REALIDAD SOCIAL DE LOS EDIFICIOS

Esta evidencia es fruto de estar cada día al pie del cañón como consecuencia de nuestro estrecho, permanente  y cotidiano contacto con las personas y familias que forman parte de las comunidades de propietarios y con los vecinos, residentes e inquilinos de los inmuebles, tanto los que gestionamos en régimen de propiedad horizontal como los arrendados a terceros, y por ello nuestro testimonio es particularmente relevante para exponer la problemática que se está produciendo ante lo que es el hecho irrefutable de la proliferación  indiscriminada de las ocupaciones de viviendas y de fincas de titularidad ajena, la mayor parte de las cuales, según la propia Cátedra de la Vivienda de la URV, se produce en fincas integradas en edificios en régimen de propiedad horizontal.  Ante una ocupación ilegal la primera afectación que se padece, además de la del propio titular de la finca,   es en la convivencia de los ocupantes con el resto de los residentes, quienes ven la introducción de éstos, que normalmente han forzado el acceso al piso y al portal  de la escalera de su casa, con  inquietud y desconfianza;  con angustia, incluso miedo y también indefensión, que se manifiesta cuando constatan la impunidad con la que proceden y la falta de consideración con el cuidado de los elementos comunes; cuando  hacen uso de los servicios e instalaciones generales de la finca como los demás,  pero sin contribuir en absoluto a las cargas de sostenimiento que ello supone.

PERDIDA DE SEGURIDAD

Efectivamente se producen  muchos casos de conflictos o altercados convivenciales muy difíciles de gestionar para los Administradores de Fincas,  ni siquiera con los mecanismos de mediación del Centre de Mediación Inmobiliaria –CEMCAF- del que disponemos,  derivados de amenazas de unos y de otros, o de  molestias por ruidos o movimientos descontrolados de personas que entran y salen que provocan desasosiego e incertidumbre  derivados de la pérdida de seguridad, o por la falta de respeto  en el cumplimiento de las normas comunitarias; por no citar los casos  constatados en que los ocupantes manipulan los contadores  para proceder a conectarse  a los servicios de agua, luz, e incluso de gas,  con daños e incluso consecuencias gravísimas como el caso del municipio de Calafell (Tarragona) en el que se provocó un incendio.  Una escalera en la que una de sus  viviendas o locales ocupada ilegalmente, es siempre fuente de problemas  y dificultades para el resto de los residentes y los propietarios y también para el Administrador de Fincas que la gestiona.

“Ante la actual situación, se ha demostrado que nuestra legislación procesal, ni la penal ni la civil,  dispone de instrumentos rápidos y eficaces para que el titular  despojado a la fuerza sin su consentimiento, pueda recuperar la posesión de su vivienda”

Las posibilidades de reacción por parte de las comunidades de vecinos para que actúen las  fuerzas de orden público y resuelvan el problema,  aunque se haya detectado desde el  primer momento, son escasas, sino nulas, dado que suelen derivar al ámbito de la jurisdicción civil salvo que se haya cometido algún otro tipo de delito o daños a las personas. La vía administrativa  resulta igualmente inútil, por lo que es el titular de la finca, ya sea propietario/a, usufructuario/a,  quien ha de proceder para tratar de resolver su  problema, que  no es el suyo solo sino también el del propio inmueble y de los propietarios y vecinos en su conjunto.

LAS CONSECUENCIAS DE LA OCUPACION

No se tratan solo de consecuencias económicas y también morales para el titular de la vivienda afectada y dañada por una  ocupación ilegal -que no deberían ser despreciadas-, sino también sociales para el propio inmueble, para el conjunto de los demás propietarios y residentes de la finca, e incluso para los de los inmuebles vecinos. No conocemos ni un solo caso de ocupación que haya sido recibida con satisfacción por el resto de los residentes o propietarios, ni que los ocupantes hayan atendido los gastos ordinarios o extraordinarios derivados del uso o mantenimiento del inmueble y de sus servicios; todo lo contrario.  El conflicto se agrava cuando se constata para la solución del problema por la vía natural del auxilio judicial no existe una fórmula rápida que facilite la obtención de la recuperación de la posesión y el retorno a la situación anterior al despojo, de lo cual saben sacarle partido y aprovecharse los infractores.

EL FENÓMENO DE LA OCUPACIÓN ILEGAL, HOY

No es un tópico afirmar que la realidad social suele ir siempre por delante del legislador. Y en este tema vuelve a ocurrir lo mismo: lo que empezó hace años siendo el movimiento “okupa”,   “justificado” en dar utilidad social a determinados espacios supuestamente cerrados o sin un uso específico, con cierta base contracultural, política o de protesta “antisistema”,   se ha transformado en la generalización de una práctica que ya ni siquiera distingue entre propiedades de entidades financieras o sociales, privadas o ni siquiera públicas.

“No comprendemos los motivos legales por los que la recuperación de la plena posesión de las viviendas, se circunscribe a titulares personas físicas y a entidades sociales de las Administraciones Públicas,  y se mantenga al margen a las personas jurídicas”

El objetivo es introducirse en el interior de una vivienda aparentemente vacía de personas, pero no desocupada, ni abandonada,   ya sea situada en barrios escogidos del casco urbano, o en localidades más propias de segundas residencias, para obtener así por la vía de hecho, sin título, derecho ni contraprestación, una “nueva” estancia residencial, con fines de permanencia o incluso vacacional, tal y como muchos de los compañeros colegiados de Cataluña nos documentaron con casos concretos antes de la comparecencia.

POTENCIAR UNA ASISTENCIA SOCIAL ADECUADA

 Por supuesto que compartimos  la idea de que en una sociedad avanzada  y de bienestar, como  la nuestra, debe potenciarse una asistencia social adecuada con un parque público de viviendas suficiente para proporcionar las máximas opciones para todas aquellas personas vulnerables o en riesgo de exclusión residencial, autóctonas o de otros lugares que  hayan perdido su casa, o que por circunstancias coyunturales no tienen opción ni medios para  acceder a una vivienda en alquiler,  ni por supuesto en régimen de propiedad,   temporal ni en propiedad compartida.  Pero afrontar esta situación, recogida como principio rector de las políticas sociales y económicas que se imponen a la Administración  en el Artº 47,  debe hacerse sin menoscabar los derechos de la gran mayoría de la población que sí han podido acceder, con no pocos  esfuerzos personales y familiares, a la propiedad de una vivienda  que también está configurada como un derecho constitucional protegido en el artº. 33 CE -“Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”-.

MAFIAS PROFESIONALIZADAS

Y no es hacer la política social ni económica del Art. 47 CE,  permitir o tolerar, como está ocurriendo en la actualidad, que de la necesidad o  ignorancia de algunos o la cara dura de otros, con o sin dificultades residenciales pero que en todo caso optan por prescindir del sistema público para el acceso a una vivienda social,  se beneficien especialmente ciertos grupos, mafias  u organizaciones que se han profesionalizado utilizando los resquicios que les permite nuestro sistema policial y judicial, haciendo de esta práctica indiscriminada un negocio.  Un negocio más que lucrativo  porque obtienen cobros ilegítimos por facilitar  viviendas a los ocupantes a cambio de una simple llave y de un protocolo “para la buena  okupación”. Un negocio porque se trata de ocupaciones selectivas -en localidades de 1ªs o 2ªs residencias- que se pueden “solucionar” a cambio de una compensación económica -entre 3000 € a 6.000 €, o más- que obtienen del titular privado desesperado por la recuperación de la posesión lo antes posible -el mobiliario si lo había, se suele perder-; y  un  negocio también, por qué no decirlo,  para las empresas que están surgiendo especializadas  en desocupaciones exprés  o en la instalación de puertas antiokupas o de cámaras de vigilancia.

“Evitar que el demandado convierta el procedimiento y el esfuerzo del aparato judicial,  en un mero instrumento dilatorio para retrasar todo lo posible la devolución de la posesión al legítimo titular”

FALTAN  RESPUESTAS DE LA ADMINISTRACIÓN: LA PROPOSICION DE LEY DE REFORMA DE LA LEC 

Constatada esta realidad, totalmente ajena a la legalidad que nos hemos impuesto entre todos, corresponde a la Administración buscar soluciones que den una salida eficaz a las distintas situaciones generadas por estas  actuaciones de hecho, para recuperar la estabilidad  jurídica en una materia tan esencial como es la vivienda.  En nuestra opinión no son contradictorios ni deben confrontarse los  Artsº 47 y  33 Constitución Española, ni pueden consentirse las lucrativas, o no, apropiaciones unilaterales de la posesión de una finca legítimamente adquirida o poseída por un tercero, o de titularidad pública destinada a atender necesidades sociales de quienes han acreditado que la necesitan. Esto es lo que esperan los propietarios, mayoritariamente pequeños propietarios o usufructuarios, que no olvidemos, por medio  de los impuestos y cargas satisfechas desde la adquisición -IRTP, Sucesiones, Donaciones, Plusvalía municipal- y durante todo el tiempo en que mantienen su propiedad -IBI., Patrimonio, IAJD, tasas municipales y autonómicas-, nutren a las arcas públicas para que éstas provean los recursos necesarios y suficientes para atender y arbitrar  sus políticas de vivienda.  

“Corresponde a la Administración buscar soluciones que den una salida eficaz a las distintas situaciones generadas por estas  actuaciones de hecho, para recuperar la estabilidad  jurídica en una materia tan esencial como es la vivienda”

Es obvio que la regulación legal no puede incluir  toda la variada casuística y las distintas realidades y motivaciones que han llevado a esta situación, pero un esfuerzo de responsabilidad conlleva ofrecer herramientas adecuadas para que los Jueces,  los operadores jurídicos y los  ciudadanos encuentren medios suficientes y eficaces para proteger y respetar mayoritariamente los derechos que están en juego.

 Ante la actual situación, se ha demostrado que nuestra legislación procesal, ni la penal ni la civil,  dispone de instrumentos rápidos y eficaces para que el titular  despojado a la fuerza sin su consentimiento, pueda recuperar la posesión de su vivienda, porque ninguno de los procesos legales actualmente existentes resulta satisfactorio al no proporcionan al titular la recuperación de la posesión de su vivienda de forma diligente sin tener que esperar a la firmeza de una sentencia, que además se suele apelar a meros efectos  dilatorios, lo que  puede suponer dos y tres años, además del período de  ejecución, como bien saben perfectamente los demandados que aprovechan los debilidades y lentitudes de nuestros  sistema jurídico y procesal.

ABOGAMOS POR LA REFORMA DE LA LEC

“Nuestra posición general es favorable al proyecto de reforma porque tiende a la protección del propietario, o usufructuario, frente a los actos de ocupación ilegal”

Con los siguientes comentarios:

• La necesidad de la medida cautelar: uno de los principales problemas es la articulación de un remedio procesal que permita la restauración rápida de la posesión en estos casos. El 447. Bis LEC  del proyecto señala que:  “El Tribunal acordará de forma simultánea con el traslado de la demanda para su contestación, mediante Auto, la entrega de la posesión inmediata al demandante que así lo solicitare y aportare título que acredite el derecho a poseer la vivienda o parte de ella, sin exigir caución ni concurrencia de peligro por la mora procesal. Simultáneamente, la autoridad judicial comunicará a los servicios municipales de atención social del municipio de que se trate, la apertura del proceso de desocupación ilegal, a los efectos de la adopción de las medidas correspondientes, si proceden”. Las especialidades de esta medida cautelar son que se adopta inaudita parte y que el solicitante, cuando se trate de una persona física,  no debe acreditar la concurrencia de “periculum in mora” ni constituir caución si se acuerda la medida.

Con ello se obtiene un doble efecto práctico a tener en cuenta:

– La restauración de la situación posesoria de la vivienda apropiada unilateralmente por el ocupante, sin perjuicio de la continuidad del proceso para debatir sobre el derecho posesorio ya sea en el mismo juicio verbal o un declarativo ordinario.

 – Evitar que el demandado convierta el procedimiento y el esfuerzo del aparato judicial,  en un mero instrumento dilatorio para retrasar todo lo posible la devolución de la posesión al legítimo titular.

Y ello sin merma al derecho de defensa del ocupante, el cual queda garantizado plenamente en el  trámite de oposición a la medida cautelar o en la oposición a la ejecución y mediante la aportación en cualquier momento del título legítimo, para lo cual se convocaría una vista a fin de verificar los títulos que permitirían, o no, su ocupación.

No debemos olvidar asimismo que tratándose de un juicio abreviado cuya Sentencia carecerá de los efectos de cosa juzgada -según el propio artº 447 3 bis de la proposición- los afectados siempre podrían acudir al proceso declarativo ordinario  a fin de hacer valer sus derechos.

• No comprendemos los motivos legales por los que esta inmediata recuperación de la plena posesión de las viviendas, se circunscribe en el proyecto a titulares personas físicas y a entidades sociales de las Administraciones Públicas,  y se mantenga al margen a las personas jurídicas. Si admitimos la ilegalidad de la desposesión unilateral, consideramos subjetivamente discriminatorio que no se proteja del mismo modo que al resto de los titulares al propietario persona jurídica, que puede ser como ocurre en muchísimos supuestos, una sociedad familiar que utiliza esta organización societaria para  gestionar el patrimonio que sus miembros han obtenido a través de varias generaciones, como ocurre en muchas ocasiones, especialmente en Cataluña.  No todas las personas jurídicas son entidades financieras, como parece haber sido ésta  la causa por la que no se ha considerado que se amplíe también a las personas jurídicas la protección cautelar de la reforma.

“Evitar que el demandado convierta el procedimiento y el esfuerzo del aparato judicial,  en un mero instrumento dilatorio para retrasar todo lo posible la devolución de la posesión al legítimo titular”

• Y como tercer comentario, nos permitimos hacer una propuesta a la Comisión de Justicia, muy sencilla pero que también ayudaría a solucionar el objetivo pretendido con este proyecto:

– El procedimiento de protección sumaria de los derechos reales inscritos del Art. 250.1.7 LEC vigente, requiere a las personas causantes de la perturbación la constitución de una caución como requisito para oponerse, tal y como así viene contemplado en el art. 41LH. Si no lo hacen  el proceso sigue hasta la Sentencia. Sin embargo, aún en el caso de que el pronunciamiento fuera condenatorio,  el demandado-perturbador puede apelar sin necesidad de prestar caución alguna, a diferencia de la oposición a la demanda en 1ª instancia.  Por lo tanto, el efecto protector que se pretendía con la imposición de esta obligación al demandado contradictor, curiosamente desaparece en la segunda instancia por lo que se le facilita al ocupante la maniobra dilatoria de apelar sin tener que prestar caución -recordemos que en caso de desahucio por falta de pago  del alquiler  para apelar se requiere la consignación de los alquileres-, por lo que el ocupante sin título obtiene su objetivo de demorar la ejecución de la devolución de la posesión mientras dura la tramitación del recurso en segunda instancia, perdiendo con ello el proceso toda la  eficacia  y  seguridad, prolongándose el perjuicio para el titular e incrementándosele innecesariamente sus gastos  y los de la propia Administración judicial.  Para solucionarlo, bastaría con que el Proyecto de la reforma incluyera un nuevo apartado, que así lo determinara en el Artículo 449 LEC “Derecho a recurrir en casos especiales”.

Concluidas las alegaciones, intervinieron todos los portavoces de los Grupos políticos de la Comisión, quienes además de agradecer elogiosamente la función que realizan los Administradores de Fincas colegiados y sus Colegios profesionales formularon todos ellos multitud de preguntas  que contesté,  con cita de casos concretos, con la brevedad que el Presidente de la Comisión de Justicia me solicitó, pero que podréis leer íntegramente en la siguiente transcripción literal publicada en el  Diario del Congreso de los Diputados: http://www.congreso.es/public_oficiales/L12/CONG/DS/CO/DSCD-12-CO-267.PDF -páginas 29 y ss-.

En todo caso, finalmente, quiero agradecer a Anabel Miró, Asesora Jurídica del Consell de Col·legis de Catalunya su colaboración y apoyo, así como a todos los colegiados de Catalunya que han dirigido a esta Presidencia sus comentarios, experiencias y documentos respecto al fenómeno de la ocupación. Somos optimistas y esperamos que el esfuerzo redunde en interés de todos.