Ruegos y Preguntas

La regulación actual de los arrendamientos urbanos y de Propiedad Horizontal, ha tenido una previa modificación en el RDL 21/2018 que tras publicarse en el BOE el 18 de diciembre de 2018, tuvo una vigencia hasta el 23 de enero de 2019, por su no convalidación por el Congreso de los Diputados. Esta norma, y todas las modificaciones que introdujo, dejó de tener vigencia para todo contrato y todo acuerdo comunitario que se suscribió o adoptó a partir del 24 de enero de 2019. No obstante, el BOE de 5  de marzo de 2019, publicó el RDL 7/2019 con el mismo nombre “de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.”

Joaquim Martí Martí -Administrador de Fincas y Abogado-

Se ha criticado que la regulación arrendaticia se modifique por un Real Decreto Ley, cuando quizás este tipo de normas no estén previstas para estas modificaciones legales. Comparto esta opinión, pero no puedo olvidar que el Ministro D. Miguel Boyer modificó -por fortuna- la regulación arrendaticia sometida a la prórroga forzosa, mediante el RDL 2/1985 de 30 de abril -entrada en vigor 9 de mayo- sobre medidas de política económica.

Por tanto, estamos padeciendo la continua regulación de una materia de tanta trascendencia social y económica, mediante unas normas de “medidas urgentes” que, por lo sucedido en el RDL 21/2018, no tienen a veces, ni el respaldo mínimo parlamentario.

 LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

La prioridad del RDL 7/2019, como lo fue su antecesor, es la regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a vivienda permanente del arrendatario.

Se justifica la urgencia en que “la reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de vivienda y la moderación de precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título….”

Se ha criticado que la regulación arrendaticia se modifique por un Real Decreto Ley, cuando quizás este tipo de normas no estén previstas para estas modificaciones legales. Comparto esta opinión, pero no puedo olvidar que el Ministro D. Miguel Boyer modificó -por fortuna- la regulación arrendaticia sometida a la prórroga forzosa, mediante el RDL 2/1985 de 30 de abril -entrada en vigor 9 de mayo- sobre medidas de política económica.

“La “innovación” se concreta en volver a aplicar un plazo de arriendo de 5+3, que ya estaba previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley  29/1994”

Cabrá ver si la “reforma protectora del arrendatario”de este RDL 7/2019 tiene los efectos deseados y aumenta la oferta de viviendas y modera los precios del arrendamiento en algunas zonas del país -no en todo el territorio nacional hay alzas en los precios de los arrendamientos, y no todo el país se resume en lo que ocurre en Madrid, Barcelona o San Sebastián-.

Plazo del Arrendamiento. Para contrarrestarla reforma liberalizadoradel 2013 las medidas urgentesse concretan en la vuelta al plazo de arriendo de 5+3 y al límite de los incrementos legales en los índices generales. Por tanto, la “innovación” se concreta en volver a aplicar un plazo de arriendo de 5+3, que ya estaba previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley -esta vez sí- 29/1994.

Esta reforma de la regulación de los arrendamientos por la Ley 29/94, que había quedado trastocada por el “Decreto Boyer”, incluyó un artículo 9 que establecía que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste que el arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo”

Redactado prácticamente idéntico al del RDL 7/2019 -idéntico, salvo la diferenciación de si el arrendador es persona jurídica-. Por tanto, la solución a los males detectados en la Exposición de Motivos del RDL 7/2019 parecen tener una fácil solución, la vuelta a la regulación por la LAU de 1994.

“Este RDL permite la adopción de cláusulas estatutarias en las que se limite o condicione el destino turístico de las entidades de una finca, al arrendamiento turístico”

Al finalizar el plazo de arrendamiento de 5 años, “éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años”.Este redactado es el de la LAU de 1994, que se mantiene en el RDL 7/2019.

Plazo de preaviso de resolución de contrato. La diferencia está en el plazo de preaviso para que no opere esta prórroga de tres años: Si es el arrendador, lo debe notificar con cuatro meses de antelación a la fecha en que se cumplan los cinco años. Y si es el arrendatario debe notificarlo con dos meses de anticipación. La prórroga es por tres años, pero se renueva año a año si el arrendatario -no puede el arrendador- no lo resuelve con un mes de preaviso.

Diferenciación en la figura del arrendador. Esta es, a nuestro entender, la gran novedad en la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro país.Si el arrendador es persona jurídica, el plazo de arriendo es de siete años, y la fórmula es 7+3.  Además, los gastos de la gestión inmobiliaria del alquiler de la vivienda, no los podrá repercutir al arrendatario, por expresa regulación de un nuevo apartado 1 del artº 20 de la LAU. Es la primera vez en nuestro ordenamiento jurídico que la persona del arrendador determina una diferenciación en el plazo de arriendo y la diferenciación se ciñe a considerar si es persona física o jurídica, sin importar la naturaleza, dedicación profesional o numero de propiedades del arrendador.

Por ejemplo, una persona física puede tener en propiedad más de cincuenta entidades en alquiler y dedicarse profesionalmente a ello; y, en cambio, un matrimonio puede haber adquirido una pequeña edificación de local y dos pisos; y haberlo realizado mediante una sociedad mercantil. Pues bien, ese propietario -persona física- de las 50 entidades, las arrendará por cinco años y podrá repercutir a los arrendatarios los costes de intermediación y; en cambio, la sociedad mercantil constituida por el matrimonio deberá contratar por 7 años y deberá asumir los costes de intermediación.

La regulación de la diferencia en la figura del arrendador, por el RDL 7/2019 -y ya en el RDL 21/2018 es, a nuestro entender, impropia, infundada, injusta y carente de toda lógica.

En todo caso, debería haberse utilizado la figura del “gran tenedor de viviendas” para diferenciar la figura del arrendador y “penalizar” a los tenedores de más de un conjunto de entidades 50 por ejemplo-.

Enajenación de vivienda arrendada. Sin necesidad de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, el adquirente queda obligado a mantener el contrato de 5 o 7 años, aún cuando lo haya adquirido por ejecución hipotecaria. Si el contrato se pactó por un plazo superior, el adquirente está obligado a mantenerlo, a excepción de que lo haya adquirido por ejecución hipotecaria.

Incrementos legales, gastos e impuestos.  La Ley 4/2013 permitía pactar cualquier fórmula para el incremento de la renta. Podía pactarse un Índice Nacional o una cantidad fija -25 € cada año, por ejemplo-. El RDL limita los incrementos, para las viviendas habituales, en el Índice de

Garantía de Competitividad, que no podrá exceder del Índice de Precios al Consumo.

Se incluyen en el procedimiento de desahucio unos plazos de suspensión de los procesos para la intervención de los servicios sociales en casos de vulnerabilidad.

El RDL sigue permitiendo, y nos extraña ante tanta protección del arrendatario, que, independientemente de la renta pactada, para los arrendamientos de vivienda, se trasladen al arrendatario los gastos de comunidad e impuestos aplicables a la vivienda.

Nos sorprende que, ante la pretensión de la limitación de los precios de alquiler de las viviendas, se permita trasladar al arrendatario unos importes que no son ciertos en cada momento y que pueden suponer unos incrementos considerables en relación a la renta pactada.

Si un arrendatario no presta atención a la redacción del contrato, puede encontrarse con que, además de la renta pactada, tenga que abonar unos costes que hagan imposible hacer frente a todos ellos. Además, el juicio de desahucio puede sustentarse en la falta de pago de las cantidades asimiladas, como tiene consolidada la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Fianza. Se limita la fianza de viviendas a dos mensualidades de renta, siendo una mensualidad de renta la obligatoria en viviendas. Durante el plazo de arriendo -5 o 7 años- no está sujeta a actualización. La fianza debe ser devuelta al arrendatario, al mes de la resolución del contrato. La demora en la devolución de la fianza devenga el interés legal. Se permite en la norma, que se pacte una garantía adicional –aval- del cumplimento de las obligaciones por parte del arrendatario.

Repercusión de obras de mejora. Se mantiene la posibilidad de repercutir el coste de las obras de mejora en el porcentaje del interés legal del dinero incrementado en tres puntos; eso sí, a partir de los 5 o 7 años de arriendo.      

LA REFORMA EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Pisos turísticos. El RDL 7/2019 -y también su predecesor 21/2018- regula la posibilidad del destino turístico de las entidades en una finca. Y lo hace bajo la cobertura que el RDL se denomina “de medidas urgentes en materia de vivienda….”

Este RDL permite la adopción de cláusulas estatutarias en las que se limite o condicione el destino turístico de las entidades de una finca, al arrendamiento turístico. En definitiva, se permite ahora que por acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas -cuando hasta ahora se precisaba la unanimidad- se limite o condicione el ejercicio de una actividad de alquiler turístico en una entidad de la finca.

El beneficio de la eliminación de la necesidad de unanimidad para modificar una cláusula estatutaria, y la reducción al cuórum de 3/5, es evidente. Pero también es evidente que se debería haber ampliado esta posibilidad a toda modificación estatutaria; y no sólo para limitar o condicionar el destino turístico de una entidad.

“Se incluyen en el procedimiento de desahucio unos plazos de suspensión de los procesos para la intervención de los servicios sociales en casos de vulnerabilidad”

Cabe la misma reflexión anterior, se ha perdido la oportunidad que 3/5 partes de propietarios y cuotas establezcan un incremento en la participación en gastos comunes a entidades en pisos altos destinados a actividades profesionales o comerciales -despachos profesionales, consultas, etc- y cuya clientela ocasiona un mayor gasto en los servicios comunes.

Los Estatutos, fijados unilateralmente por el promotor del edificio, como propietario único, no pueden condicionar la vida comunitaria permanentemente; y no puede mantenerse el requisito de la unanimidad para adecuar unos Estatutos a una realidad cambiante. También se debería permitir que 3/5 partes de propietarios y cuotas pudieran establecer cláusulas de exclusión de gastos, de reparto de gastos de forma distinta al del coeficiente, de autorización de división de entidades o de comunicación entre ellas, etc. No ha sido así, y sólo se excluye la necesidad de la unanimidad si una Comunidad de Propietarios quiere establecer una cláusula estatutaria donde se prohíba, limite o condicione el destino de alquiler turístico. Limitación que ayuntamientos como el de Madrid y Barcelona ya han aprobado en sus Ordenanzas Municipales.

También se permite que 3/5 partes de propietarios y cuotas establezcan que una entidad que se destine a piso turístico -o bien porque ya se destinaba con anterioridad al RDL, o bien porque se haya autorizado estando ya vigente el RDL- tenga un incremento en la participación en gastos comunes, con el límite del 20% con respecto a la cuota anterior.

Sólo si se potencia la oferta y se incrementa el número de viviendas en alquiler, las familias podrán optar a pisos en alquiler en condiciones asumibles

El RDL sólo permite aplicar un incremento de gastos por el cuórum de 3/5 si se destina a pisos turísticos; y mantiene la unanimidad si se destina a actividades profesionales, que puede tener el mismo nivel de consumo de elementos comunes que un piso turístico -o superior-. Estos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos.

Fondo de reserva. En un RDL de “medidas urgentes en materia de vivienda” se amplia el fondo de reserva, pasando ahora a ser del 10% del último presupuesto ordinario. Esta es la medida “menos urgente”de todas las previstas en el RDL. Y no sólo es la menos urgente sino que es la menos trascendente, ya que pasar de un 5% a un 10% no tiene efectos palpables en la mayoría de Comunidades de Propietarios. Se concede el plazo tres ejercicios presupuestarios para este aumento del fondo de reserva.

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

Juicio Verbal. Se permite que por el procedimiento verbal se diriman controversias derivadas de arrendamientos urbanos cuya cuantía sea inferior a 6.000 €. Antes de esta reforma sólo se tramitaban por el procedimiento verbal los juicios de desahucio por falta de pago y fin de contrato. Ahora pueden tramitarse las discusiones sobre devoluciones de fianzas y otras cuestiones arrendaticias cuya cuantía sea inferior a 6.000 €.

Desahucios. Se incluyen en el procedimiento de desahucio unos plazos de suspensión de los procesos para la intervención de los servicios sociales en casos de vulnerabilidad.

CONCLUSIÓN

Como en toda medida política, deberá estarse al resultado real de la pretensión del Gobierno en este RDL; y si, realmente, contiene los precios y aumenta la oferta del arrendamiento. Pero es esta dualidad la que es relevante: a mayor oferta de pisos en alquiler, mayor contención de precios. Sólo si se potencia la oferta y se incrementa el número de viviendas en alquiler, las familias podrán optar a pisos en alquiler en condiciones asumibles. Y luego están las medidas de promoción pública de viviendas asequibles; o las ayudas a los arrendatarios para el pago de alquileres. Así se apunta en la Disposición Adicional Primera que incluye medidas y propuestas.