Ruegos y Preguntas

El Real Decreto Ley 7/2019, aunque se trata de una normativa sobre Arrendamientos Urbanos, con vigencia desde el 6 de marzo 2019, modifica la Ley de Propiedad Horizontal, sobre el fondo de reserva -art. 9.1 f-, accesibilidad -art. 10.1- y la posible prohibición de los “arrendamientos turísticos”, creando un nuevo precepto. que es lo que hoy se analiza.

Daniel Loscertales Fuertes -Abogado-

El nuevo precepto dice lo siguiente:

Art. 17.12. Acuerdos de la Junta de Propietarios

“Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo 17:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos»

 

Como dice este precepto es claro que el acuerdo de la Junta no puede tener efectos retroactivos, es decir, que los que ya tienen Licencia Administrativa hay que aceptar la misma y tampoco se le puede incrementar la cuota. Ahora bien, dicho esto, nunca debe olvidar la Comunidad de Propietarios que el art. 7.2  establece  la forma para acudir a la vía judicial (sin perjuicio de denuncias ante la autoridad administrativa), tanto si es arrendamiento “turístico”, como normal, incluso que lo habita la misma propiedad, pues en todos los casos pueden darse “actividades molestas”.

Precisamente por ello creo que es necesario hacer un breve comentario y decir que, aunque el piso no tenga la Licencia administrativa para arrendamiento “turístico”, al no reunir las condiciones exigidas por Comunidades Autónomas y Ayuntamientos -en Madrid y en otras ciudades es difícil porque se pide “acceso independiente”-, no hay que olvidar que de hecho y de derecho  la propiedad puede arrendar la vivienda por plazos cortos: por habitaciones, etc. etc. ya que el art. 3 b) de la LAU lo permite, por lo que en determinados casos. no habrá  mucha diferencia entre unos y otros. De ahí que lo indicado en el párrafo anterior, teniendo en cuenta que el repetido art. 17.12 solo hace referencia a los pisos “turísticos”.  

En todo caso, considero que lo que se indica a continuación sobre un acuerdo de la Comunidad en contra de los arrendamientos “turísticos” o incremento cuota es bastante aclaratorio.. Y por ello se presentan un borrador y Notas sobre el Acta de la Junta de Propietarios.

En primer lugar, es totalmente necesario que en la convocaría de la Junta, el Orden del Día se debe indicarclaramente, la cual tiene que hacerse conforme los requisitos del art. 16 de la LPH.

“Es totalmente necesario que en la convocaría de la Junta, el Orden del Día se debe indicarclaramente, la cual tiene que hacerse conforme los requisitos del art. 16 de la LPH”

MODELO Y BORRADOR DEL ACTA

En -localidad-, siendo las    -hora de la reunión normalmente en segunda convocatoria-, se constituye la Junta de Propietarios, celebrándose la misma en -dirección donde tenga lugar-

Punto 1º  -o el que corresponda, si hay otros asuntos que tratar-

• Prohibición arrendamientos turísticos -o incremento de cuota hasta el 20%-  en el edificio sito en -ciudad, calle y número–

• El Acuerdo -con redacción muy simple-, que diga lo siguiente o similar:

Se propone por el Presidente que se prohíba el arrendamiento turístico en la Finca, a tenor de lo previsto en el actual art. 17.12 de la Propiedad Horizontal, pues esta  actividad supone molestias para todos  y un uso desmesurado de los elementos comunes -o en su caso el incremento de la cuota hasta el 20%-.

Después de varias intervenciones, se pone a  votación la propuesta, con el siguiente resultado:

• A favor de la prohibición: Relación de los que votan a favor, incluyendo el coeficiente.

• En contra de esta prohibición: Relación de los que se oponen, igualmente con la cuota de cada uno.

En consecuencia -siempre que los que estén a favor de la prohibición o incremento de hasta el 20% sean mayoría- se facultad al Presidente D/Dª………….. para que comparezca ante Notario y otorgue la correspondiente escritura pública de este acuerdo, acompañando copia del acta y certificado del Secretario acreditando la comunicación a los ausentes., con la finalidad  de que el mismo conste finalmente en el Registro de la Propiedad, como modificación del Titulo y Estatutos -si los votos negativos son mayoría, esta facultad no tiene sentido-

Se levanta la sesión, siendo las ….. horas del día al principio indicado.

“Caso de que no hayan asistido todos los propietarios, como es lo normal,  el Secretario debe remitir copia de esta  Acta a los ausentes de forma que quede constancia de su recepción”
 

NOTAS GENERALES

– Caso de que no hayan asistido todos los propietarios, como es lo normal,  el Secretario debe remitir copia de esta  Acta a los ausentes de forma que quede constancia de su recepción y conocer si se ha alcanzado los 3/5 para la prohibición, o incremento de la cuota, una vez cumplido el plazo de 30 días que establece el art. 17.8 de de la LPH.

– Es importante indicar que lo anterior solo tiene sentido siempre que los votos favorables de los asistentes en la Junta sean superiores y los negativos no superen los 2/5, toda vez que los ausentes con su silencio, cuando reciben copia del Acta y en el plazo antes indicado, solo pueden confirmar el acuerdo de la Junta para alcanzar los  3/5 que exige el nuevo art. 17.12 de la misma LPH.

– A tal fin se aconseja que antes de celebrarse la Junta se hable en la Notaria correspondiente, para saber lo que va a exigir el fedatario público, evitando con ello que considere insuficiente la documentación que se presenta con la finalidad de inscripción en el Registro de la Propiedad.

– En el caso de que entre los asistentes hubiera ya a favor los 3/5 de cuotas y número, el acuerdo es válido, sin perjuicio de que se comunique a los ausentes, como establece el art. 19.3 de la LPH, pero ya no hace falta esperar su contestación o silencio que se indica en el apartado anterior.

– Es absolutamente necesaria esta inscripción, pues en otro caso no obligará a terceros adquirentes, conforme el art. 5, párrafo 3, de la Ley de Propiedad Horizontal.

– La impugnación judicial (que es la única que cabe) no suspenderá el acuerdo, salvo excepciones, a tenor del art. 18 de la LPH.

NOTA ESPECIAL CATALUÑA: Teniendo en cuanta que disponen de una normativa especial, en su caso, hay que acudir a lo dispuesto en el art. 553-26.2 -acuerdo de 4/5 propietarios y cuotas- y, en su caso, al art. 553.40 sobre actividades molestas. Y la convocatoria a tenor del art. 553.21. Y para la impugnación el art. 553.31-