Ruegos y Preguntas

La proliferación de la cesión temporal de viviendas -o de parte de ellas- para el alquiler temporal -incluso por días- a turistas, que confunden la estancia en una vivienda con la posibilidad de celebrar fiestas sin ser controlados, o bien que convierten la entrada en el edificio en una recepción de hotel, con constante entrada y salida de maletas y bolsas, ha generado, en nuestro país, una reacción protectora frente a estos usos, en el sentido que las comunidades de propietarios debían limitar, o incluso prohibir, este tipo de actividades.

Joaquim Martí Martí   –Abogado. Profesor en cursos de formación-

Hasta la llegada de las plataformas digitales, que fomentan y facilitan este arrendamiento temporal, y, por consiguiente, de la generalización de estas prácticas turístico-lucrativas, las viviendas arrendadas se destinaban a un uso mucho más acorde con el sentir de una Comunidad de Propietarios.

Arrendar el piso a estudiantes también tenía el riesgo de “las fiestas de los jueves”. Arrendar el piso a según qué tipo de perfil de parejas o personas, también podía tener el riesgo de ruidos, gritos, peleas, etc. Pero ese riesgo entraba dentro de las normales posibilidades de que el propietario -o el Administrador de Fincas-, se equivocara en la elección de sus inquilinos/as.

“Basta el 60% de propietarios y cuotas para la modificación de Estatutos. Y, una vez adoptada la cláusula estatuaria, la Comunidad tendrá la facultad de autorizar o no, el destino turístico, y esa decisión deberá tomarse por unanimidad”

Pero la situación cambió radical y drásticamente. Incluso se han producido casos de arrendamientos a inquilinos con buena presencia y solvencia económica, que no han llegado ni a entrar a vivir en la vivienda arrendada, y que la han ofrecido en arrendamiento turístico, a través de internet, nada más alquilarla.

Pues bien, hasta la entrada en vigor del RDL 7/2019 -si bien su antecesor 21/2018 ya lo introdujo- no había forma posible de que las comunidades de propietarios pudieran aprobar mecanismos de defensa, en forma de cláusula estatutaria limitativa.

Los Estatutos regulan los aspectos relativos al régimen jurídico real de la Comunidad de Propietarios, y son éstos los que pueden regular las normas de uso de los elementos privativos. A falta de regulación de las normas de uso, los derechos de los propietarios son los que establece la Ley de Propiedad Horizontal -LPH- y el Código Civil.

LA REGULACIÓN POR RDL 7/2019

Hasta la entrada en vigor de este RDL, una Comunidad de Propietarios en funcionamiento, que se encontrara en la situación de que una de sus entidades se destinara al arrendamiento turístico, y se planteara la limitación mediante la modificación o inclusión de una cláusula limitativa de ese uso, precisaba de la unanimidad para esta actuación. Por eso hemos dicho que no había forma posible. La unanimidad contaba, evidentemente, con la dificultad de su consecución, ya que cualquier propietario -incluso el propio que destinaba su entidad al destino turístico- podía vetar el acuerdo.

“En algunas provincias el coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es elevado, por cuanto algunos registradores consideran que se modifica la Escritura de División Horizontal del edificio, y la base de cálculo de sus honorarios es el valor catastral de todo el edificio”

Pero con el RDL 7/2019 esta situación cambia radicalmente para las comunidades de propietarios que deseen regular el uso privativo de sus entidades. Y ello por cuanto, este RDL añade un nuevo apartado 12 en el artº 17 de la LPH, que reduce el cuórum de la unanimidad y lo sitúa en los 3/5.

Por tanto, puede modificarse una cláusula estatutaria que limite el uso de las entidades privativas como pisos turísticos, o puede añadirse una nueva cláusula, ante la falta de regulación en este sentido. Basta la aprobación por el 60% -o más- de las cuotas de participación.

Ahora bien, para la consecución de este cuórum del 60%, cabe recordar que el artº 17 de la LPH establece una fórmula de recuento para los propietarios no asistentes a la Junta. Así, se computarán como votos favorables, aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación al Secretario Administrador.

“Los ausentes que no voten expresamente en contra, se suman al porcentaje que votó a favor de la cláusula estatutaria. Los que expresamente voten en contra, se suman a los votos en contra de la Junta”

Por tanto, el 60% de cuotas puede no alcanzarse en la Junta, bien porque no hayan asistido ese 60% de propietarios y cuotas; o bien porque haya algún voto en contra. Pues bien, los ausentes que no voten expresamente en contra, se suman al porcentaje que votó a favor de la cláusula estatutaria. Los que expresamente voten en contra, se suman a los votos en contra de la Junta -si los hubo-.

Por tanto, deberá hacerse un recuento y remitirse una notificación posterior, en forma de Cédula de recuento, o de Anexo o complemento al Acta, con el porcentaje definitivamente alcanzado. Si supera el 60% de propietarios y cuotas, el acuerdo se habrá adoptado con los requisitos y cuórum legales.

 EL CONTENIDO DE LA CLÁUSULA ESTATUTARIA

El redactado del nuevo artº 17.12 permite “limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística”. Pero no permite prohibirlo. Por tanto, habrá que aprobar una cláusula que lo condicione, regule o limite, pero no podrá la Comunidad adoptar el acuerdo de “prohibir el uso turístico de las entidades de la finca.”

“Esta recomendación de no prohibir y, en cambio, regular, condicionar y limitar, se convierte en exigencia legal, para evitar una impugnación de un acuerdo de modificación de Estatutos”

El autor de este artículo, incluso antes de la aprobación de este RDL, utilizaba una redacción que en modo alguno pudiera interpretarse como prohibición.  Es decir, ya antes de la actual regulación, este autor aconsejaba no incluir la mención de “prohibir”, y, en cambio, aconsejaba un redactado en el que se impusiera la necesidad de solicitar el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para el destino turístico; y que el cuórum para su consentimiento fuera el de la unanimidad. Y ello para evitar una impugnación de dicho redactado, en base a considerar que la prohibición de una actividad podía atentar a los derechos de propiedad reconocidos en la Constitución Española.

Si se exige la unanimidad para prestar el consentimiento futuro para una solicitud que se pueda dar en el futuro, no se está prohibiendo ese destino. Simplemente se solicita la unanimidad para prestar un consentimiento, como la LPH lo precisa para la modificación de cuotas de participación, o la modificación del título constitutivo y/o el resto de previsiones de los Estatutos.

Con el RDL 7/2019 esta recomendación de no prohibir y, en cambio, regular, condicionar y limitar, se convierte en exigencia legal, para evitar una impugnación de un acuerdo de modificación de Estatutos que pueda considerarse como contrario a la regulación por RDL.

En definitiva, basta el 60% de propietarios y cuotas para la modificación de Estatutos. Y, una vez adoptada la cláusula estatuaria, la Comunidad tendrá la facultad de autorizar o no, el destino turístico, y esa decisión deberá tomarse por unanimidad.

LA ELEVACIÓN A PÚBLICO DE LOS ACUERDOS

Una vez adoptado el acuerdo, es válido y exigible a los propietarios que lo sean al momento de la Junta. Para que sea válido y eficaz para futuros adquirentes, deberá elevarse a público ante Notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad que corresponde a la finca. En algunas provincias el coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es elevado, por cuanto algunos Registradores consideran que se modifica la Escritura de División Horizontal del edificio; y la base de cálculo de sus honorarios es el valor catastral de todo el edificio.

Debería hacerse la consulta al Registro de la Propiedad competente, para poder dar esa información a los propietarios al momento de adoptarse el acuerdo o previamente a él.