LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS y el CORONAVIRUS: RESPONSABILIDAD Y SOLIDARIDAD

En principio hago constar que cuando un jurista hace un trabajo suele tener la finalidad de proponer una norma legal, o bien alabar o criticar la misma, pero aquí y ahora no podemos hacer nada de lo anterior, simplemente pedir que cada uno de los propietarios cumpla con sus obligaciones, que tienen mucho de solidaridad, de ahí el título de estos comentarios.

Daniel Loscertales Fuertes -Abogado-

En general, todos los elementos que no sean privativos, en una Comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal, por ejemplo, ascensor, calefacción, portería, agua, entre otros, necesitan del cuidado y mantenimiento. Y de ahí que lo que hoy toca es pedir la responsabilidad de todos y cada uno de los copropietarios, pues dichos servicios requieren un mantenimiento y activación, para lo cual hacen falta medios económicos, sin que haya previsión alguna de ayudas externas, que serían absolutamente carente de sentido. Es el Presidente y el Administrador, especialmente este último, quien lleva el control de todo lo anterior para el buen funcionamiento del inmueble.

El problema actual y de meses venideros, es: ¿Todos los propietarios tienen posibilidad de pagar la cuota de Comunidad? No lo sé, pero sí tengo la convicción de que muchos hogares, que están obligados a restringir gastos por encontrarse en paro uno o varios miembros de la familia, o falta de ingresos por circunstancias especiales del maldito “coronavirus” y una de las partidas que desgraciadamente antes dejará de abonar será la cuota de Comunidad.

“Hay que llevar a la convención moral y material a todos los propietarios que pagar la cuota de la Comunidad debe ser un gasto preferente”

Pues esto es un error, sobre todo moral, pero también legal y sujeto a la acción judicial, aunque esto es lo último y no evita la falta de fondos en un momento determinado, como luego se dirá. Voy a analizar, someramente, cada uno de los aspectos que hay que tener en cuenta en las Comunidades de Propietarios:

  • Pago de la cuota. Todo propietario debe tener en cuenta, como antes se  ha dicho, que los servicios de que dispone el edificio tienen un coste y que si hay luz en la escalera, si funciona el ascensor, si gozamos de calefacción, si hay portero como personal al servicio de la Comunidad, o incluso cuando es automático, esto es lo que hace que nuestros hogares gocen de un determinado bienestar, por lo que tendría que ser uno de los abonos preferentes de cada casa. La falta de pago puede suponer que haya corte de suministro de servicios esenciales, que lo sufren todos y no solo los deudores.
  • Respeto y convivencia con los demás copropietarios. Si uno no paga, es obvio que para hacer frente a los gastos -salvo que hay un “milagro” y la Comunidad disponga de un saldo económico muy positivo-, esa falta de medios tiene que cubrirse por el resto de los comuneros, incluso los que viven fuera, que pueden ser los que más dejen de pagar si, estando el piso o local alquilado,  el arrendatario no le abona la renta, pero dejando claro que este problema personal no puede suponer que sufran las consecuencias el resto de copropietarios, incluidos los de edad avanzada, cuyos ingresos son exclusivamente de la jubilación.
  • Obligación legal. La Ley contempla esta situación, concretamente en el art. 9.1.e) y art. 395 Código Civil, incluso con “afección real”, que obliga a pagar hasta 3 años de la deuda anterior al nuevo titular, según la normativa antes señalada, que adquieran una vivienda o local con deudas pendientes.
  • Reclamación judicial. Esta es la vía que establece el art. 21 de la LPH y a de tal manera que, previo el acuerdo de la Junta, se puede acudir al “juicio monitorio”, aunque nada impide se acuda directamente al proceso verbal o declarativo, a tenor de la cuantía -art. 249.2 y 250.2 LEC-, que también ocurrirá si el deudor se opone al citado monitorio -art-818.2-. Aclarar que estas normas procesales -y cualquier otra- son aplicables a todo el territorio nacional.

Pues bien, teniendo en cuenta todo lo anterior, aparte de que cualquiera de los procesos judiciales indicados tarda bastante tiempo en su tramitación -aunque ya se han abierto los Juzgados el día 5 de junio-, no se puede aconsejar en absoluto esta vía, aparte de que tampoco es fácil ahora tomar esta decisión pues exige el acuerdo de la Junta de Propietarios para facultar al Presidente o al Administrador -éste solo en el proceso monitorio- y desde luego la celebración de la Junta es casi imposible por la prohibición de tener reuniones “normales” por el ya citado “corona- virus”, pues aunque se ha llegado al final del estado de alarma, las distancias serán obligatorias.

“Tengo la convicción de que muchos hogares estarán obligados a restringir gastos por encontrarse en paro, y una de las partidas que antes dejará de abonar será la cuota de Comunidad”

SIN FONDO DE RESERVA SUFICIENTE

Dicho todo lo anterior, la pregunta sigue siendo: ¿Qué hace la Comunidad si no tiene fondo de reserva suficiente –que es lo normal, como ya se dijo anteriormente-, y hay propietarios que no abonan su parte? Pues la única solución posible, actualmente, es pasar recibos extras a los que si pagan, con una carta del Presidente y/o Administrador, indicando la situación excepcional y, en muchos casos, la imposibilidad de convocar y celebrar Junta. Si esto ocurre, pagará la gente sensata, salvo excepciones, pues en otro caso muchos de los servicios comunes no funcionaran. Aquí sí que el Administrador tiene una función esencial, no solamente convenciendo a los propietarios, a los que abonan la cuota y a los que no lo hacen, sino también hablar con los suministradores para que acepten una mora en el pago, ya preste el servicio un organismo oficial o un particular, aunque si la Comunidad tiene cualquier empleado directo, considero que este compromiso es primordial.

¿EL Estado, Comunidad Autónoma y Ayuntamiento ayudaran o tomaran alguna medida al respecto? Seguro que no, aparte de que para ello tendría que hacer una investigación casa por casa. Por lo tanto, lo único que se puede hacer es rogar y pedir a todos los propietarios que la cuota que se pasa por la Comunidad es para los servicios generales, de los que disfrutan y utilizan todos y cada uno de los comuneros, reiterando  la importante labor del Administrador a estos efectos.

Solo cabe pedir responsabilidad a todos y cada uno de los propietarios y que la Comunidad, con el asesoramiento del Administrador, pueda adoptar las medidas que se consideren más oportunas

Por lo tanto, hay que llevar a la convención moral y material a todos los propietarios que pagar la cuota de la Comunidad debe ser un gasto preferente, en cualquier caso, pues de lo contrario se pueden paralizar servicios generales o bien que los demás titulares de piso o local paguen la parte que uno deja de hacerlo, algo moralmente injusto, pues, como ya se ha dicho, la Administración Pública no va a ayudar económicamente y no se ha dictado normativa legal al respecto -lo que si se ha hecho en los arrendamientos urbanos-, teniendo en cuenta que no se trata de un alquiler sino de participar con los demás comuneros para mantener y disfrutar de los servicios generales del inmueble.

Hay algo que importa indicar, para las fincas que tengan jardines, piscina o elementos al aire libre y es la obligación de guardar distancias que establece la Autoridad. ¿Se va a cumplir? Y, ¿quién lo va a obligar? Son cuestiones que pueden parecen sencillas, pero que, como otras muchas cosas en las comunidades de propietarios, son realmente complicadas.

Tengo claro que será un problema, pues casi con seguridad las distancias “obligadas” no se mantendrán, aparte de que el socorrista o el conserje o cualquier otro empleado de la finca, aunque se contrate de forma especial, no tienen autoridad para sacar a un niño, joven o más mayor del baño o del jardín, por el hecho de que haya más personas de las “administrativamente” autorizadas, o jugando o hablando sin guardar las distancias,  en esos u otros elementos comunes.  Estas normas, salvo excepciones, no se cumplirán, por lo menos en la mayoría de los casos. Y, ¿qué se hace? Pues poca cosa, ya que las comunidades no tienen competencia para sancionar y tampoco la policía entra en la “propiedad privada”, salvo excepciones de posibles delitos, pues en el mejor de los casos que ésta decida acudir el comunero “infractor” puede que ya haya salido de dichos elementos comunes o se esté comportando de forma adecuada.

En definitiva, solo cabe pedir responsabilidad a todos y cada uno de los propietarios y que la Comunidad, con el asesoramiento del Administrador de Fincas colegiado, pueda adoptar las medidas que se consideren más oportunas para que, dentro de lo que cabe, se cumplan las normas dictadas por la Autoridad competente por este maldito “coronavirus”. Es aconsejable que se celebre Junta, cuando ello sea posible, pero ahora mismo lo más correcto a todos los efectos es que la “circular”, dando instrucciones, sea firmada por el Presidente, evitando problemas directos a quien administra el inmueble, dentro de lo posible.

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