Ruegos y Preguntas

Es función de los administradores de fincas, tras el encargo por parte de sus clientes, propietarios de inmuebles, el proceder a la búsqueda de un buen arrendatario/a, solvente y ordenado. Para ello, tras la elección de todos los candidatos que se han interesado, el administrador/a recomienda y propone a la propiedad, el concierto de un arrendamiento, y tras la conformidad de la propiedad, se suscribe el contrato, que elabora y redacta el propio Administrador/a, llegando incluso a gestionar el cobro mensual del alquiler, lo que se denomina, la gestión de la propiedad vertical.

Joaquim Martí Martí –Administrador de Fincas y Abogado. Profesor en cursos de formación-

No cabe duda de que la función del Administrador debe ser la de actuar con pericia en la elección del buen arrendatario/a, comprobar su solvencia y buenos antecedentes, dejarse guiar por su experiencia profesional, solicitar la información económica que garantice que el/los/as arrendatarios/as pueden satisfacer el importe del arrendamiento y sus incrementos, y que dicha documentación aportada es veraz y refleja la verdadera situación económica de los interesados/as en el arriendo.

En la gestión mensual del alquiler, el Administrador de Fincas no sólo se dedica al cobro del alquiler y pago de la liquidación al propietario, sino que también atiende las posibles reparaciones, reclama los posibles impagos, y gestiona las incidencias que puedan surgir en la vida arrendaticia.

Ahora bien, ¿responde el Administrador del buen fin del arriendo? Si ese/os arrendatario/s entran en morosidad, ¿es responsabilidad del Administrador/a? Si se producen destrozos en la salida del arrendamiento ¿debe responder de ellos el Administrador? En definitiva ¿responde el Administrador por haber recomendado un determinado perfil económico y personal en un arrendamiento, que ha tenido un resultado no deseado?

¿QUIÉN RESPONDE POR LAS RENTAS ADEUDADAS?

Pues la actora y reclamante en este procedimiento judicial entendía que sí, y que el Administrador/a, que intermedió en el arrendamiento (en este caso EXPOFINQUES) debía responder frente a la propiedad, de las rentas adeudadas, y de los destrozos en la vivienda, por haber sido esa entidad la que intermediara en el arriendo, y eligiera a los arrendatarios con un resultado final de impagos y destrozos en el inmueble arrendado.

Veamos los antecedentes de dicha reclamación: La propietaria de una vivienda en Barcelona reclama el pago, a esa entidad intermediadora, del importe de 10.027,92 €, que se repartían en rentas impagadas, consumos de luz y gas adeudados, y un importe que se reclamaba en concepto de daños en la vivienda arrendada descubiertos tras el oportuno lanzamiento judicial.

En definitiva, la pretensión de la reclamante se sustentaba en la responsabilidad contractual entre ella y la Administración de Fincas demandada, relativa al arrendamiento y gestión del alquiler de una vivienda de su propiedad. En ese arrendamiento, y tras el impago de varias rentas, fue preciso la interposición del oportuno juicio de desahucio, resultando impagadas esas rentas reclamadas y las devengadas durante el proceso, y una vez recuperada la posesión, se descubrió un importe impagado de los suministros de la vivienda y unos daños en la misma (daños no maliciosos ni susceptibles del tipo penal del delito de daños).

Se pretendía la condena a la entidad demandada en el mismo importe de los daños sufridos por la propiedad, en base al principio de la responsabilidad subjetiva de carácter contractual por falta de diligencia en la prestación profesional de intermediación

Se pretendía la condena a la entidad demandada en el mismo importe de los daños sufridos por la propiedad, en base al principio de la responsabilidad subjetiva de carácter contractual por falta de diligencia en la prestación profesional de intermediación.

En el juicio, quedó acreditado, por la prueba aportada por la entidad demandada y reclamada, que ésta remitió a la propietaria la documentación presentada por la futura arrendataria para acreditar su solvencia, remitiendo copia del contrato de trabajo como camarera y tres nóminas. La propietaria prestó su conformidad a la elección de dicha interesada en el arrendamiento de la vivienda. Tras la redacción del contrato por parte de el intermediario, la propietaria y la arrendataria suscribieron el contrato de arrendamiento propuesto por el Administrador de Fincas.

Tras la entrada en el arriendo por parte de la arrendataria, ésta abonó unos primeros meses (20 meses en concreto), con total normalidad y en estricto cumplimiento de las estipulaciones del contrato. Dejando de abonar las rentas en un momento, lo que motivó la oportuna demanda judicial de desahucio por falta de pago y el lanzamiento de la arrendataria.

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR/A DE FINCAS

 Para la Sala, no puede estimarse la pretensión relativa a que el Administrador/a demandado se garantice la solvencia de la arrendataria durante toda la vida del arrendamiento. El Administrador se preocupó de asegurar la solvencia en el momento del arrendamiento, pero no puede asegurar que dicha situación económica se mantenga o mejore. No puede imputarse al intermediador la venida a peor fortuna de la arrendataria, más de un año después de la celebración del contrato.

En virtud de ello, la Sala no considera que se actuara de forma negligente por parte del Administrador ni que se incumplieran sus deberes profesionales en la intermediación del contrato de arrendamiento. Es más, se preocupó de la prueba de la solvencia de la arrendataria, y de que el perfil de la candidata fuera cierto y con posibilidades reales del pago del arrendamiento, lo que tuvo efecto más de un año. Sólo la venida a menos en las posibilidades económicas de la arrendataria motivó la desatención en el pago de las rentas, y de los suministros de la vivienda; pero esa circunstancia sobrevenida a la arrendataria no puede imputarse al profesional que intermedió en el contrato.

No puede estimarse la pretensión relativa a que el Administrador demandado se garantice la solvencia de la arrendataria durante toda la vida del arrendamiento. El Administrador se preocupó de asegurar la solvencia en el momento del arrendamiento, pero no puede asegurar que dicha situación económica se mantenga o mejore

Tampoco entiende la Sala que el Administrador de Fincas garantizase con su intervención, que la arrendataria devolviese la finca en perfecto estado o sin daños. En consecuencia, el importe de los daños debe imputarse, exclusivamente, a la causante de los mismos en su forma directa (la arrendataria saliente), teniendo la propiedad cauces legales para dicha reclamación; pero en modo alguno puede trasladar esa reclamación al Administrador de Fincas intermediario.

Concluye la Sala, que es doctrina comúnmente admitida por las Sentencias de la AP de Madrid de 18 de abril de 2001 (JUR 2001, 252614) y AP de Barcelona de 15 de junio de 2004 (JUR 2004, 208326) que, de acuerdo con los Artículos 1717 y 1727 del Código Civil, cuando el intermediario actúa como mediador o mandatario, la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a que representaba, estando sólo legitimada la arrendataria, que no es parte en esos autos, para soportar la reclamación que se formula por impago de rentas, suministros y daños en la vivienda arrendada.

Conclusión

 Por la doctrina expuesta, y por la resolución de las Sentencias referidas, el Administrador de Fincas cumple con su “lex artis” profesional, tanto en la intermediación como en la gestión del arrendamiento, si realiza una labor examinadora de la solvencia, y buenos antecedentes, de los candidatos a arrendatarios, pero sin que deba asegurar, en el devenir del contrato, el cumplimiento de las obligaciones por parte de los arrendatarios.

Hay que recordarles a los propietarios, que el Administrador/a no es ni el representante de los arrendatarios, ni su avalista, ni su tutor para asegurar que no incumplirán con los deberes del pago de la renta, el mantenimiento del buen uso de la vivienda o local, ni el respeto a las normas comunitarias, etc.

Ahora bien, el Administrador debe hacer partícipe a los propietarios en la elección final de los arrendatarios, indicando a sus clientes que, por su experiencia, la propuesta más acertada y oportuna es una u otra, pero que la elección final, es de la propiedad, de entre los dos o tres candidatos seleccionador por el intermediador. Y ello para evitar nuevas reclamaciones como las que motiva este artículo.