Ruegos y Preguntas

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las competencias para las convocatorias de las juntas de propietarios. Estas competencias recaen en el presidente de la Comunidad de Propietarios; en el 25% de los propietarios de la comunidad; o en un número de propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación. Así, puede darse el caso de que un número de propietarios que no supongan la cuarta parte del edificio, alcancen el 25% de las cuotas si, por ejemplo, se ponen de acuerdo los propietarios de los locales que pueden tener un coeficiente, en conjunto, superior al 25%.

Por Joaquim Martí Martí, abogado, administrador de fincas y profesor

Pero ello viene a recordar que el administrador no puede convocar una reunión si no lo hace el presidente, o no obtiene las firmas de esa cuarta parte de propietarios o de cuotas. Se considera que, si bien los trámites de la convocatoria los realiza el administrador, este no tiene la facultad originaria de la convocatoria, que está reservada a los que menciona el artículo 16 LPH. Así lo proclama, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 16 de junio de 1988. La jurisprudencia legitima las convocatorias que efectúa el administrador cuando lo hace por delegación o siguiendo las instrucciones del presidente. 

En la práctica suele ser al revés. Es el administrador el que, una vez tiene preparadas las cuentas y los presupuestos de las actuaciones necesarias, solicita permiso al presidente para convocar la reunión. En estos casos, el presidente se limita a aceptar las propuestas de fecha, hora y asuntos a tratar que le propone el administrador. No obstante, la Ley no le ha querido dar legitimidad al administrador para conseguir esa dirección colegiada de la comunidad y exige que el presidente participe, al menos, de la convocatoria de la reunión. En definitiva, que no se convoque sin saberlo el presidente, o sin saber antes este lo que se va a debatir en la misma. 

“El verbo empleado –pedir– implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las juntas” 

Ahora bien, si los promotores de la reunión son el 25% de los propietarios, la doctrina está dividida en relación con si este 25% debe requerir al presidente para que este la convoque (Carreras Magaña), o si este 25% la puede convocar directamente (Vicente Magro Servet, entre otros). Fuentes-Lojo entiende una postura intermedia en el sentido que el 25% debe requerir previamente al presidente, pero que no es necesario esperar a que tome una decisión el presidente. 

Esta dualidad de criterios es también jurisprudencial, al existir distintas sentencias de Audiencias Provinciales, unas que acogen la tesis que declaran una interpretación literal de la ley por las que la convocatoria de las juntas ha de hacerla el presidente, y solo en el caso que se le solicite la misma por otros promotores, y no la fije, esto es, «en su defecto», podrán promoverla comuneros que representen el 25% de las cuotas de participación. Y otras sentencias que mantienen un criterio más flexible y no consideran necesario acudir previamente al presidente de la comunidad para su convocatoria si así lo deciden comuneros que representen el 25% de las cuotas de participación. Pues bien, el Tribunal Supremo ha resuelto esta disyuntiva en su sentencia de 2 de junio de 2025, número 867/2025, recurso 1443/2020, que estudiaremos a continuación. 

 

Dos posturas jurisprudenciales

La acción judicial tuvo su origen en una acción de impugnación de un acuerdo adoptado por una junta de propietarios de una comunidad de Sevilla en el año 2016. El Juzgado de primera instancia anuló los acuerdos adoptados, por considerar que la convocatoria carecía de legitimidad, dado que, si bien fue realizada por un grupo de vecinos “que cumple el quórum que exige el Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, no se respeta en absoluto la preferencia que ostentaba en nuestro caso la presidente, para convocar la Junta de la comunidad”. Es decir, no se había requerido previamente al presidente de la Comunidad, y no se había acreditado su inacción. 

El juzgado considera que la junta extraordinaria impugnada fue convocada con infracción de lo dispuesto en el art. 16.2 de la LPH, al no haberse respetado el procedimiento legalmente previsto, ya que los vecinos que la promovieron lo hicieron directamente, sin haber solicitado previamente la convocatoria a la presidenta de la comunidad, que era la propia demandante. 

Expone que, si bien existe una línea jurisprudencial minoritaria que admite la validez de convocatorias efectuadas directamente por los comuneros sin requerimiento previo al presidente, dicha excepción solo se acepta en supuestos extraordinarios, como la existencia de un conflicto de intereses con el presidente -especialmente cuando en el orden del día se propone su cese- o bien en situaciones de paralización de la actividad comunitaria. 

Sostiene el Juzgado de Instancia que ninguna de estas circunstancias ha quedado acreditada en ese caso. En relación con el conflicto de intereses, razona que no puede presumirse automáticamente por el hecho de que se propusiera el cese de la presidenta, máxime cuando consta que parte de los comuneros respaldaban su continuidad, lo que revela una división interna, pero no una situación de enfrentamiento institucional con la presidencia. En cuanto a la alegada paralización, señala que el testimonio del anterior administrador resulta impreciso, pues se limita a referirse genéricamente a supuestas irregularidades sin concretar su naturaleza, entidad o trascendencia, lo que impide tener por probada una situación de bloqueo funcional atribuible a la presidenta. 

Finalmente, el juzgado destaca que la carga de la prueba sobre estas circunstancias excepcionales correspondía a la parte, conforme al art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y que, ante la falta de acreditación suficiente, no cabe excepcionar el régimen general de convocatoria. Por todo ello, concluye que procede declarar la nulidad de la Junta y de los acuerdos adoptados en ella. 

“La pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho” 

La sentencia de segunda instancia estima el recurso de apelación interpuesto por la comunidad demandada y, en consecuencia, revoca la resolución impugnada y desestima la demanda. La Audiencia Provincial centra la cuestión controvertida en determinar si, conforme al art. 16.2 de la LPH, resulta imprescindible que los promotores de la junta soliciten previamente al presidente su convocatoria, o si, por el contrario, cabe la posibilidad de que la convoquen directamente. 

Reconoce que una interpretación estrictamente literal del precepto -al emplearse la expresión “en su defecto”– podría sustentar la tesis de que dicho requerimiento previo constituye un presupuesto necesario para que los comuneros puedan convocar por sí mismos. Sin embargo, considera que este criterio no resulta aplicable en el contexto de las comunidades de propietarios, donde no puede exigirse el mismo grado de formalismo que en otras entidades, dado que están integradas por personas de todo tipo y condición, a quienes no se exige conocimiento jurídico alguno. 

La Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 8ª) expone que, en el caso concreto, concurría un evidente conflicto de intereses entre la presidenta -la actora- y el resto de los comuneros, toda vez que el objeto de la junta era precisamente debatir y votar su destitución, acordada finalmente por una mayoría de 15 votos frente a 8. En estas circunstancias, exigir que los promotores requirieran previamente a quien era parte interesada en el fondo del acuerdo vaciaría de contenido el derecho de una parte significativa de los propietarios -en este caso, más de una cuarta parte- a instar la convocatoria, y supondría una quiebra del principio democrático que rige el funcionamiento de las comunidades, basado en la voluntad mayoritaria. 

Asimismo, la Audiencia Provincial subraya que, cuando los copropietarios reúnen los requisitos legales de representación o cuota para promover la junta, el presidente debe adherirse a la convocatoria y no obstaculizarla. Por ello, considera injustificado anular los acuerdos válidamente adoptados por una mayoría cualificada, únicamente por la omisión de un requerimiento formal previo al presidente, especialmente cuando dicho órgano iba a ser objeto de cese. 

En consecuencia, concluye que la junta fue legalmente constituida y que el acuerdo impugnado resulta plenamente válido desde una perspectiva legal, democrática y constitucional, en coherencia con la naturaleza flexible y poco formalista que caracteriza el régimen de funcionamiento de las comunidades de propietarios. 

 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo  

En la sentencia de 2 de junio de 2025 el Tribunal Supremo se encuentra en la tesitura de dar prevalencia a una de las dos posturas contrapuestas, con el añadido de determinar la teoría del “conflicto de intereses” en una convocatoria donde los promotores debaten el cese del presidente. 

Pues bien, para el Alto Tribunal la interpretación conforme a la cual la convocatoria de la junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión -si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación- en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH. 

Para el TS, el precepto, al establecer en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo “pidan” la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -pedir- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo.  

En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que “la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión”. La expresión “en su defecto” no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente. 

Esta conclusión, añade el TS, no se ve debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la junta.  

“El art. 16 LPH articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel” 

Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria. 

La estructura del art. 16 LPH, que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por parte de los promotores, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones “lo pidan” y “en su defecto”, y rompería la coherencia interna del precepto. 

Además, concluye el TS, la posibilidad excepcional de celebrar la junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el art. 16 LPH articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido. 

En consecuencia, para el TS procede estimar el recurso de casación y, asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia, que anuló los acuerdos adoptados por defecto en la convocatoria de la junta. 

 

La regulación en Cataluña 

En Cataluña, a resultas de su regulación, no se pueden dar las dos posturas contrapuestas que se daban en la jurisprudencia estatal. Y ello por cuanto el art. 553-21 de su Código Civil de Cataluña establece que es la presidencia la que convoca las juntas de propietarios y que, en caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede convocar la junta la vicepresidencia o, en caso de vacante, inactividad o negativa de ésta, los propietarios que representen el 25% de la finca o de las cuotas de participación. 

Por tanto, la función subsidiaria en la convocatoria solo puede darse en caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia. 

LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS. 

Así pues, si un administrador de fincas recibe un requerimiento de convocatoria de junta por parte del 25% de propietarios o cuotas, deberá notificar a estos que debe requerir primero al presidente de la comunidad para que en un plazo prudencial (por ejemplo, ocho días) convoque una junta con el orden del día propuesto por los convocantes; aunque sea su propio cese. 

Si no lo hace el presidente, entonces el administrador de fincas puede ya iniciar los trámites administrativos ordinarios que lleva a cabo en cada ocasión que convoca una junta en esa comunidad de propietarios, advirtiendo a la comunidad que los convocantes de la reunión son los promotores que han reunido ese porcentaje y que el presidente ha sido requerido sin que haya cumplido con su obligación legal del artículo 16 de la LPH.