Ruegos y Preguntas

El Registro de la Propiedad tiene como objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles –art. 1 Ley Hipotecaria–. Su finalidad es llevar a cabo una relación de los titulares de los bienes inmuebles, así como de las fincas registrales existentes y su situación dentro del ámbito inmobiliario.

Por Patricia Briones, abogada y secretaria técnica de CAF Madrid

Es un registro de carácter voluntario en el cual no solo figura quien es el titular de un bien inmueble sino también las cargas que de todo tipo recaen sobre el mismo, como pueden ser el caso de una hipoteca, una deuda o una resolución de carácter judicial o administrativa. 

El artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria dispone lo siguiente: 

“Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: 

Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. 

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados. 

Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad (…). 

“El título constitutivo puede contener reglas que regulen el ejercicio de los derechos que afecten al propietario, entre otros, los relativos al uso o destino de la finca” 

Asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 5, señala: 

“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo (…). 

(…) El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (…)”. 

El título constitutivo puede contener reglas que regulen el ejercicio de los derechos que afecten al propietario, entre otros, los relativos al uso o destino de la finca.

 

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Como puede observarse, la LPH da un paso más que la Ley Hipotecaria al exigir que estas reglas figuren inscritas en el Registro de la Propiedad para que su contenido sea oponible a terceros, toda vez que puede condicionar la adquisición, por parte de un potencial comprador, teniendo en cuenta el destino que quiera darle al inmueble. 

Al ser voluntaria la inscripción, únicamente tiene un carácter declarativo o informativo, pero no constitutivo de los derechos. 

Ahora bien, aunque no sea obligatorio proceder a la inscripción, tiene como efecto fundamental lo que se conoce como fe pública registral dotando de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario de forma que, aquellas personas que tengan intención de adquirir un bien inmueble, conozcan las posibles limitaciones o prohibiciones que puedan recaer sobre el mismo. 

En consecuencia, podemos afirmar que, todo aquello que se encuentra inscrito, tiene una presunción de veracidad “iuris et de iure”. 

Este efecto es de vital importancia toda vez que, todo aquello que no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad, no será oponible a un tercer adquirente de buena fe. 

 

¿Cuándo puede considerarse que un tercer adquiriente lo es de buena fe?

El art. 34 de la Ley Hipotecaria señala lo siguiente: 

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. 

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. 

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.” 

Teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, tendrá tal consideración quien adquiere un derecho en virtud de un título inscrito en el Registro de la Propiedad en favor del otorgante. 

A sensu contrario, no tendrá tal consideración quien, a la hora de celebrar un negocio jurídico en virtud del cual adquiere un derecho, fuese conocedor de que existía una discrepancia entre lo que figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica existente.  

En estos supuestos, obviamente este tercero no resultará protegido por la fe pública registral. 

Ahora bien, retirar esta protección a un tercero no es baladí dado que habrá que demostrar que, en el momento de adquirir su propiedad, era conocedor de dicha discrepancia. 

 

Modificación del título constitutivo o los estatutos

Como se ha comentado con anterioridad, nos encontramos ante un procedimiento incardinado en la jurisdicción voluntaria. 

Los estatutos pueden o no estar incluidos con el otorgamiento del Título Constitutivo, dado que la validez del mismo no depende de su inclusión siendo un acto de carácter potestativo -art. 8.3.4 LH-. 

Si son aprobados con posterioridad a que se haya constituido el régimen de propiedad horizontal, se dejará constancia de los mismos incluyendo una nota de referencia al margen del título constitutivo. 

Dada su importancia, para que su contenido sea oponible a terceros adquirentes, será necesario que sean protocolizados ante Notario para que, posteriormente, se inscriban en el Registro de la Propiedad produciéndose, desde este momento, una eficacia de carácter real o “erga omnes”. 

En este sentido, se ha manifestado el Tribunal Supremo en la reciente sentencia del 18 de febrero de 2025 en relación con la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tomando de ejemplo las sentencias 358/2018 de 15 de junio y la 1671/2023, de 29 de noviembre en las que señalaba lo siguiente: 

“(…) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (…)”. 

Centrándonos en el objeto de este artículo, atendiendo a lo dispuesto tanto en la LH como en la LPH, ¿podemos afirmar de forma categórica que únicamente los estatutos o clausulas estatutarias que se inscriben en el Registro de la Propiedad vinculan a terceros? 

“Para que su contenido sea oponible a terceros adquirentes, será necesario que sean protocolizados ante Notario para que, posteriormente, se inscriban en el Registro de la Propiedad” 

El Alto Tribunal en la sentencia 300/2013 de 25 de abril responde a esta cuestión de forma clara: 

“(…) Sin duda, para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado. 

Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia.  

Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo(…).. 

(…) Una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos de modificación no inscritos, adquiere legitimación para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables (…).”  

Conclusión

En conclusión, partiremos de la premisa general de que aquello que no se encuentre inscrito no vinculará a terceros de buena fe. La ausencia de la buena fe a la hora de adquirir la propiedad o, con posterioridad a la misma, deberá ser probada por la comunidad para poder eliminar al propietario la protección concedida por la publicidad registral y, de esta forma, que se encuentre vinculado.