Ruegos y Preguntas

El Real Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social establece que, en las viviendas en régimen de Propiedad Horizontal -comunidades de propietarios-, se deben de realizar las obras necesarias para que las personas con discapacidad puedan usar los elementos comunes.

Ana Bozalongo Antoñanzas -Asesora Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Tarragona-

SERVIDUMBRE FORZOSA

¿Es posible legalizar un ascensor con  foso suspendido cuando debajo hay un local y este no da su consentimiento para ocupar el espacio? ¿Es posible crear una servidumbre forzosa y compensar los daños al propietario del local? ¿Qué quorum seria necesario para adoptar el acuerdo de instalación  del ascensor?

La STS. Sala 1ª, de 10 de octubre de 2011, fija como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios que carece de este servicio de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.

La supresión de barreras arquitectónicas para  llevar a cabo la instalación «ex novo» de un ascensor posibilita ocupar partes de las viviendas o locales siempre que se acredite al propietario que, técnicamente, es imprescindible utilizar una porción de su entidad privativa. Esto requerirá presentar a la junta un informe justipreciando el valor de la zona del local a ocupar para que la asamblea tenga constancia de la servidumbre pertinente que debe constituirse y la indemnización que corresponderá aprobar según tasación en su momento.

“La supresión de barreras arquitectónicas para llevar a cabo la instalación «ex novo» de un ascensor posibilita ocupar partes de las viviendas o locales siempre que se acredite al propietario que, técnicamente, es imprescindible utilizar una porción de su entidad privativa”

Además, deberá acreditarse en ese informe que la ocupación es técnicamente imprescindible para ubicar la cabina del ascensor, sin que exista  otra posibilidad de colocación de la caja que no pase por invadir esa zona concreta. También que la superficie prevista a ocupar no supondrá una pérdida notoria de la habitabilidad y funcionalidad de ese local, además de detallarse las mediciones y previsión de obra necesaria y costes previsibles.

MAYORÍAS NECESARIAS EN LA LEY CATALANA

Una vez se cuente con el proyecto técnico y con los presupuestos de obra, deberá convocarse una reunión con el punto del orden del día encaminado a la supresión de barreras arquitectónicas, colocación de un ascensor y acuerdos económicos concordantes a esa decisión. Se deberá remitir por burofax la convocatoria al titular del local, siendo también recomendable enviar por ese conducto el acta de la asamblea a los propietarios ausentes.

Por tanto, deberá aprobarse literalmente por la Junta de Propietarios  la constitución de esa servidumbre permanente y forzosa para colocar la cabina del ascensor sobre  el espacio del local  que se precise ocupar, detallando el acta todas las reseñas técnicas.

“La junta de propietarios tendrá que debatir y aprobar las medidas necesarias para que el peticionario pueda acceder a su vivienda de manera autónoma, decidiendo el mecanismo más adecuado para posibilitar ese tránsito”

En cuanto a las mayorías necesarias en la regulación catalana,  el art. 553-25.2 apartado a)  del Código Civil Catalán, es claro diciendo que se requiere obtener la mayoría simple de votos personales y de cuotas  de los propietarios que han participado en la votación cuando se  pretende  la ejecución de obras o el establecimiento de servicios encaminados a suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensores, y ello aunque el acuerdo suponga la modificación del título constitutivo y de los estatutos,  o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o  configuración exterior.

LEGISLACION ESTATAL

En cuanto a la legislación estatal, el art. 10-2 de la Ley de Propiedad Horizontal -LPH-, requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos. En este supuesto la comunidad quedara obligada al pago de los gastos, aunque su importe exceda de doce mensualidades del presupuesto ordinario anual.

Como ampliación de todo lo dicho hasta ahora y  por si algún disidente se opone a la decisión mayoritaria, hay que añadir que la jurisprudencia del TS ha mantenido este tipo de servidumbres en aquellos inmuebles que no tienen ascensor y su ocupación requiere adentrarse en un espacio privativo. El problema de la disidencia se ha resuelto por el alto tribunal a partir de la ponderación de los bienes jurídicos que se ven afectados. De un lado,  el legítimo derecho del propietario a no ver perjudicada su propiedad,  y de otro  el de la comunidad a instalar un ascensor como elemento que garantice  la accesibilidad y la habitabilidad del inmueble. Además, está el derecho de los discapacitados a interesar la supresión de las barreras arquitectónicas en su edificio.

“Se encargará a un arquitecto que dictamine que la obra de refuerzo del foso, o la que se pretenda realizar, es adecuada desde un punto de vista estructural, precisando que para llevarla a cabo debe ocuparse, necesariamente, el espacio privativo, sin que exista técnicamente otra posibilidad»

Finalmente decir que la forma de exigir ese derecho constitutivo de la servidumbre civil, si hay disidencia por parte del afectado,  es por vía judicial,  pero también  se posibilita el mismo resultado en vía administrativa a través del inicio de un expediente de “expropiación forzosa” por los ayuntamientos en beneficio de las comunidades.  La acción administrativa, habitualmente desconocida por los propios servicios urbanísticos municipales, consiste en plantear una petición expropiatoria a realizar por el Ayuntamiento en beneficio de la comunidad, que afectará a la superficie que sea necesaria ocupar del local. Se fundamentará esa acción en la numerosa normativa sobre accesibilidad universal y, específicamente, en el art. 59  de la Ley 13/2014, de 30 de octubre sobre supresión de barreras y accesibilidad en edificios de viviendas -DOGC» núm. 6742, de 4 de noviembre de 2014-, donde se otorga a los Ayuntamientos esas concretas facultades expropiatorias.

MODERNIZACION DEL ASCENSOR

¿Sería aplicable lo anterior en el supuesto de modernización del ascensor ya existente, cuando por normativa y para legalizar la reforma se precisa reforzar el foso o restringir el paso por debajo del foso?

La respuesta respecto a la supresión de barreras arquitectónicas para  llevar a cabo la instalación «ex novo» de un ascensor, seguirá siendo aplicable en el supuesto de que el elevador precise su modernización, pero siempre que la empresa mantenedora justifique que la reforma es imprescindible y obligada además por la normativa,  para su funcionamiento en condiciones óptimas de seguridad, precisando que si no se realiza en plazo la modificación deberá comunicar a Industria el defecto advertido, lo que podría dar lugar a su precinto.

«La normativa sobre accesibilidad posibilita que una persona con discapacidad, o mayor de 70 años, pida a la comunidad que acuerde la ruptura de barreras arquitectónicas en el edificio a la hora de facultarle  el acceso normalizado a su vivienda»

Si se produce esa calificación, debería solicitarse a un organismo de control autorizado que realice la  inspección del ascensor para que su ingeniería concrete la certeza y necesidad de la reforma para mantenerlo operativo.  Con ese informe,  se encargará a un arquitecto que dictamine que la obra de refuerzo del foso, o la que se pretenda realizar, es adecuada desde un punto de vista estructural, precisando que para llevarla a cabo debe ocuparse, necesariamente, el espacio privativo, sin que exista técnicamente otra posibilidad.

ACCESIBILIDAD UNIVERSAL

La normativa sobre accesibilidad posibilita que una persona con discapacidad, o mayor de 70 años, pida a la comunidad que acuerde la ruptura de barreras arquitectónicas en el edificio a la hora de facultarle  el acceso normalizado a su vivienda. Planteada la situación en esos términos, la Junta de Propietarios tendrá que debatir y aprobar las medidas necesarias para que el peticionario pueda acceder a su vivienda de manera autónoma, decidiendo el mecanismo más adecuado para posibilitar ese tránsito.

La adopción del acuerdo de adaptación y supresión de barreras, deberá adoptarse por mayoría simple de votos y de cuotas según dispone el  artículo 553-25.2 a) de la Ley 5/2015, de 13 de mayo de la ley catalana que regula la propiedad horizontal. Ahora bien, este precepto no diferencia entre los distintos  mecanismos que puedan colocarse, lo que tiene que decidir la junta de propietarios con arreglo a las características físicas y estructurales de su edificio.

En cuanto a la legislación estatal el art. 10-2 Ley de Propiedad Horizontal -LPH-, requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos. En este supuesto la comunidad quedara obligada al pago de los gastos, aunque su importe exceda de doce mensualidades del presupuesto ordinario anual.

«El administrador/a cumplirá con su obligación de desempeñar diligentemente su cometido profesional informado  a la junta de la normativa sobre accesibilidad y dejando constancia de ello en el acta»

Si la tipología del vestíbulo impide la construcción de una rampa de pendiente adecuada para que una persona en silla de ruedas pueda  acceder de forma autónoma y segura hasta la planta del ascensor y de ahí a su vivienda, y se decide construirla a pesar de ello, no estaremos en ese caso ante una medida de ruptura de barreras arquitectónicas, sino ante una rampa que tendrá cualquier otro uso, pero no el de lograr la llamada accesibilidad universal como concepto social.

 BAJADA A COTA 0

Ante esa situación, la persona con discapacidad o la persona mayor de 70 años, podrá seguir pidiendo que la comunidad debata, apruebe y ejecute la medida que sea menos costosa para los propietarios pero que viabilice  su acceso desde el vestíbulo a la planta del ascensor, como trayecto necesario en silla de ruedas hasta su vivienda. Entre esas medidas cabrá debatir, sin duda, la bajada del elevador a cota cero, para lo que es recomendable que el peticionario presente un informe técnico a la junta de propietarios donde se recoja la imposibilidad física de adaptar la rampa a la normativa sobre accesibilidad y ser, en cambio, la bajada del ascensor la opción más razonable.

Si la comunidad rechaza esa reforma como cualquier otra que viabilice técnicamente la ruptura de barreras, el peticionario podrá considerar que  la  negativa lleva implícita la discriminación de su condición de discapacitado o mayor de 70 años, por lo que podrá impugnar judicialmente el acuerdo. Además, podrá denunciarse la negativa ante la Administración Pública por incumplimiento de la Ley de Accesibilidad 13/2014 de 30 de octubre, y Ley  51/2003, de 2 de diciembre , que  recoge el derecho a la igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad;  como también podría denunciar que esa decisión contraviene la Ley  8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que exigía que para el 4 de diciembre de 2017 se hubieran eliminado ya todas las barreras arquitectónicas que existen en los edificios.

Finalmente, el administrador/a cumplirá con su obligación de desempeñar diligentemente su cometido profesional informado  a la junta de la normativa sobre accesibilidad y dejando constancia de ello en el acta.